Аренда помещения общая или полезная площадь
Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 — 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета. И здесь для сторон названной сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA[1] или отечественный БТИ.
За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.
Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.
Как это в организации настроили работу, что управленческий учет отдельно функционирует? У нас на …
Стервозность это качество человека и специалист может быть стервозным. Я лично не совсем понимаю …
Я как раз тот бухгалтер которого ненавидит вся фирма потому что постоянно гоняю коллег. Вот тольк…
Золотые слова! Вам надо Вы и делайте, как Вам нравится. ))…
Так выгрузку в Excel можно было сделать не тяп-ляп… А как-то посимпатичнее…Я заморачиваюсь, п…
Ну, вот Вы сами и ответили. Никто с ними не заморачивался специально, как я и предполагала. Вы за…
мифические они для тех кто не работает. а для меня они реальные….
Так ДМС давно есть. Что мешает пользоваться?
А вы сошлитесь на закон (не помню номер) «Об обращеении граждан». По нему они обязаны в 30-и днев…
Да, ИП по прежнему может просто прекратить предпринимательскую деятельность, но при этом все невы…
Особенно впечатлили последние вбросы Путина.Про выходные среды за счет работодателей.Про голосова…
Ну, качество-то примерно такое же. Советское тоже было то ещё….
У меня примерно то же самое пришло. Камералка по КДН за 2019 год .Пришлите книгу, можно в электро…
я вам уже писала о том при чем тут я, я считаю, что это мои взносы и моих детей и родителей, а не…
Это Вам все не то и все не так, и многодетные какие-то не благодарные. Я государственным роддомом…
да. а вы-то не платите. поэтому «должна обслуживаться наравне с теме кто ничего не внес» — вполне…
Ничего не слышала про бариллу, а вот то, что у нас в Кронштадте выдали детсадовцаам наборы с прос…
Смотрю за развитием сервиса и сайта Profit Chief и оно действительно поражает. На сайте появилась…
ну тут обыкновенная борьба с серыми ЗП.. толкование этой бумажки—варианта два1. по бумагам …
я не против помощи, я против наглости когда дают и все мало и только о себе и все не так. И как в…
Знаете, в европейских странах многодетным тоже помогают за счет государства. А там нет нашей «со…
а я думаю отдал бы и отдали бы все где я работала, ему все равно кому отдавать. это как ДМС и у м…
Тогда по какому поводу скандалите тут?
Тема ТыжБухгалтера живёт. За зарплату в 28 тыс. вести полную калькуляцию — ну ищите, ищите. …
да и на счет мало, повторюсь поликлиникой воспользовалась один раз, работаю с 19 лет. Мне было но…
как это ни копейки, я высокооплачиваемый специалист и что бы иметь такого специалиста, мой работо…
У налоговиков крыша уже конкретно протекла. Творят что хотят. Я теперь по каждому их «косяку» пиш…
Извините, но судя по написанному мало именно вам 🙁 Это вы ведь считаете деньги в чужих карманах….
обвиняю потому как этим людям все мало. как до меня писали я-мне, я -мне, а я говорю, что и этого…
А как же ложки и половники? Пуховики? Ватники?
Работает Роструд.В поте лица.Нужно разъяснения давать.Устали, наверное. Вам бы отдохнуть….
А с того, что сделал это сам. На основе тамошней таблицы сформировал свою таблицу Регион-02.xlsxД…
У меня как то при выездной проверке запросили им дать с собой для личного дела для проверки карто…
Опять вода, а толку ноль, везде написано, тишину нужно соблюдать с 11 вечера до 7 утра, жалко что…
Вот где вы видели хоть слово про правильность расходования выделенных денег? Нет таких условиях н…
Источник
2007-08-22 23:21:30
ПРАВИЛА ПОДСЧЕТА ОБЩЕЙ, ПОЛЕЗНОЙ И РАСЧЕТНОЙ ПЛОЩАДЕЙ, СТРОИТЕЛЬНОГО ОБЪЕМА, ПЛОЩАДИ ЗАСТРОЙКИ И ЭТАЖНОСТИ ЗДАНИЙ.
1. Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).
Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутренних
поверхностей наружных стен. Площадь антресолей, переходов в другие
здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и других
залов следует включать в общую площадь здания. Площадь многосветных
помещений следует включать в общую площадь здания в пределах только
одного этажа.
При наклонных наружных стенах площадь этажа измеряется на уровне пола.
2. Полезная площадь общественного здания
определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а
также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением
лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и
пандусов.
3. Расчетная площадь общественных зданий
определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, за
исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых
шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных
для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.
Площадь коридоров, используемых в качестве рекреационных помещений в
зданиях учебных заведений, а также в зданиях больниц, санаториев, домов
отдыха, кинотеатров, клубов и других учреждений, предназначенных для
отдыха или ожидания обслуживаемых, включается в нормируемую площадь.
Площади радиоузлов, коммутационных, подсобных помещений при эстрадах
и сценах, киноаппаратных, ниш шириной не менее 1 и высотой 1,8 м и
более (за исключением ниш инженерного назначения), а также встроенных
шкафов (за исключением встроенных шкафов инженерного назначения)
включаются в нормируемую площадь здания.
4. Площадь подполья для проветривания здания, проектируемого для
строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья
(технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих
конструкций менее 1,8 м, а также лоджий, тамбуров, наружных балконов,
портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую, полезную и
расчетную площади зданий не включаются.
5. Площадь помещений зданий следует определять по их размерам,
измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне
пола (без учета плинтусов). При определении площади мансардного
помещения учитывается площадь этого помещения с высотой наклонного
потолка не менее 1,6 м.
6. Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ?0.00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).
Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется
в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих
конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого
пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных
деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков,
террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах
(в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями,
проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.
7. Площадь застройки определяется как площадь
горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя,
включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на
столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.
РАСЧЕТ ПЛОЩАДЕЙ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ
1. Функциональное назначение площадей торгового центра.
По функциональному назначению площади торгового центра делятся на:
- торговые, т.е. предназначенные под размещение торговых предприятий;
- сервисные, предназначенные под размещение предприятий бытовых
услуг (химчисток, ремонта обуви, одежды и т.п., парикмахерских и пр.) и
финансовых услуг (отделений банков, обменных пунктов); - общественного питания, т.е. предназначенные под размещение предприятий общественного питания (кафе, ресторанов, баров и пр.);
- развлекательные, т.е. предназначенные под размещение
предприятий увеселительного характера (кинотеатров, игровых автоматов,
казино, боулинга и пр.); - общего пользования (зоны рекреации, коридоры, проходы,
туалеты и другие площади, предназначенные для посетителей торгового
центра); - офисные (где размещаются офис администрации торгового центра и компаний-арендаторов);
- складские (где размещаются склады компаний-арендаторов);
- технические (технические коридоры и помещения, где размещается инженерно-техническое оборудование торгового центра);
- вспомогательные (где размещаются помещения вспомогательного
характера, относящиеся к торговому центру в целом: помещения службы
охраны, уборки, помещения для хранения оборудования, общие туалеты для
персонала и пр.).
2. Принципы измерения площадей торгового центра.
Любая площадь, входящая в состав торгового центра, может быть
измерена как площадь горизонтальной поверхности, замкнутая
вертикальными поверхностями (внутренними поверхностями стен,
перегородок, витражных стекол и т.п.) и условными линиями, отделяющими
открытые площади, за вычетом площадей атриумов, лифтовых и
вентиляционных шахт, стояков, лифтовых шахт, лестничных проемов и
колонн.
Сумма всех площадей, измеренных таким образом, составляет общую площадь торгового центра.
Под условными линиями, отделяющими открытые площади, понимаются
линии, установленные договоренностью с арендаторами, или на основе
общепринятой практики деления площадей. Открытые площади, ограниченные
условными линиями, передаются в пользование арендатору. Например,
лобби-бар кинотеатра может не отделяться от зоны рекреации торговой
галереи вертикальными плоскостями, однако зона столиков лобби-бара
относится к площади бара (и используется оператором кинотеатра), а не к
площади торговой галереи.
Общая площадь торгового центра делится на полезную площадь торгового
центра и площадь общего пользования, техническую площадь и
вспомогательную площадь.
Полезная площадь торгового центра включает в свой состав площади:
- торговые;
- сервисные;
- общественного питания;
- развлекательные;
- офисные;
- складские.
В состав Полезной площади торгового центра входят также внутренние
площади общего пользования, внутренние технические площади и внутренние
вспомогательные площади.
Понятие внутренних площадей тождественно аналогичным площадям
торгового центра. Однако внутренние площади относятся к конкретным
помещениям. Например, Площадь общего пользования торгового центра и
Внутренняя площадь общего пользования может включать зону рекреации.
Однако в первом случае это является зоной рекреации торговой галереи,
относящейся ко всему торговому центру и не подлежащей сдаче в аренду,
во втором случае это может быть зоной рекреации в магазине и входить в
состав арендной площади этого магазина.
3. Понятие арендной площади и принципы измерения арендной площади.
Размер арендной площади устанавливается договором аренды. В
соответствии с общепринятой практикой деления площадей в состав
арендных площадей входят площади:
- торговые (торговых залов);
- сервисные (залов предприятий услуг);
- общественного питания (площади кухни и зоны столиков/обеденных залов);
- развлекательные (площади, занимаемые залами развлечений, игровыми автоматами, оборудованием и кассами);
- офисные;
- складские;
- внутренние площади общего пользования;
- внутренние технические площади;
- внутренние вспомогательные площади.
Совокупность всех арендных площадей торгового центра является Общей арендной площадью торгового центра (ОАП).
По существу понятие арендной площади тождественно понятию Полезной
площади торгового центра за вычетом площади офиса администрации
торгового центра.
Любая арендная площадь может быть измерена как совокупность всех
площадей горизонтальных поверхностей, замкнутых вертикальными
поверхностями и условными линиями (т.е. как совокупность всех помещений
и открытых пространств), относящихся к какому-либо предполагаемому
арендатору, за вычетом площадей атриумов, лифтовых и вентиляционных
шахт, стояков, лифтовых шахт, лестничных проемов и колонн.
Ошибку при подсчёте площадей может дать неисправный компьютер. Для решения проблемы потребуется ремонт компьютеров от компьютерного мастера.
Автор: Департамент капитального строительства
Издание: Real Estate Solutions
Источник
#1
Koralin
Отправлено 08 December 2014 — 21:27
Сдается в аренду здание. Скажите, пожалуйста, если в договоре определена общая площадь здания, а размер арендной платы рассчитывается на основании «полезной площади здания», которая в договоре не определена, то где эту полезную площадь взять? В кадастровом паспорте, экспликации, поэтажном плане, справке 1а, справке 5 нет указаний на полезную площадь. Единственное, что удалось найти — СНиП 31-06-2009 «ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ»:
Полезная площадь здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.
Но само значение этой полезной площади в каких документах указывается? В судебной практике по спорам, связанным с полезной площадью, она всегда указывалось в самом договоре…
#2
Dead
Отправлено 09 December 2014 — 21:57
Если размер арендной платы не согласован, договор считается незаключенным.
#3
Koralin
Отправлено 10 December 2014 — 19:08
По поводу объекта аренды в договоре сказано так: «сдается в аренду здание полезной площадью 500 м2″.
Размер арендной платы в договоре указан примерно так: «Арендная плата составляет 1 млн. рублей из расчета 2 тыс. руб. на 1 м2 полезной площади». И при этом, на самом деле 1 млн. рублей взялся из расчета «общая площадь умножить на 5 тыс. руб», а не из расчета «полезная площадь умножить на 5 тыс. руб».
Вот мы бы хотели установить эту полезную площадь, которая в действительности меньше указанной в договоре полезной площади (потому что в договоре на самом деле указана общая площадь здания, просто обозванная полезной), и предложить арендодателю привести размер арендной платы в соответствии с условиями договора, сказав, что этот 1 млн. рублей не соответствуют согласованному в договоре методу расчета арендной платы по формуле: «1 м2 полезной площади умножить на 5 тыс. руб». То есть, по сути, предложить арендодателю снизить согласованный в договоре размер арендной платы, на что он, конечно, не согласится.
Также я понимаю, что просить суд изменить условия договора в отношении размера арендной платы невозможно в силу положений ст. 451 ГК РФ, потому что выявление факта неправильности расчета согласованного в твердой сумме размера арендной платы, не является «изменением обстоятельств» само по себе и, сверх того, определение и подсчет размера арендной платы в договоре зависит от воли сторон.
Но руководство арендатора всё равно категорически настаивает на позиции, что «У нас в договоре арендная плата рассчитывается на основании полезной площади. Полезная площадь по договору 500 м2, а по факту — 450м2. Следовательно, мы должны платить за 450м2, что и потребуем через суд». Но ведь дело в том, что в договоре определена не только формула расчета арендной платы «1м2 полезной площади умножить на 2000 руб.», но также указан размер арендной платы в твердой сумме «1 млн. рублей». Раз стороны увидели в договоре размер арендной платы 1 млн. рублей и подписались под ним, то теперь арендатор будет платить только 1 млн. рублей. А то, что арендатор прежде чем подписываться под арендной платой не проверил правильность ее расчета по формуле «1м2 полезной площади умножить на 2000 руб.» — это зависело от его воли и потому в одностороннем порядке теперь изменить условие договора о размере арендной платы он не может.
Это действительно так? Если в договоре аренды в качестве размера арендной платы указаны одновременно формула расчета и твердая денежная сумма, а потом оказывается, что твердая сумма не соответствует формуле, то приоритет имеет твердая сумма?
#4
Dead
Отправлено 10 December 2014 — 21:56
Размер арендной платы в договоре указан примерно так: «Арендная плата составляет 1 млн. рублей
Размер согласован.
Источник
Заключен договор аренды нежилых помещений между двумя юридическими лицами. В Договоре аренды указано, что при отсутствии счетчиков, оплата коммунальных услуг по отоплению помещения рассчитывается следующим образом — «Для расчета используется соотношение площади, занимаемой Арендатором (с учетом площадей мест общего пользования) и общей площади объекта». Но при этом, в Договоре и в дополнительных соглашениях, в Акте приемки, площадь МОП не определена. Какова в данном случае методика расчета площади МОП?
01 Августа 2016, 16:18, вопрос №1332449
Виктор, г. Москва
Уточнение клиента
Мы — арендаторы, арендуем 543,2 м2. Общая площадь здания — 4942,4 м2. Кроме нас существует еще 1 арендатор, арендующий 1141,6 м2. Арендодатель хочет обязать нас оплачивать стоимость коммунальных услуг сверх занимаемых нами 543,2 м2, а именно, добавив площадь МОП, которую он рассчитывает следующим образом:
1392,9 м2 (площадь МОП согласно экспликации) / 3549,5 м2 (основные помещения согласно экспликации) = 0,39 («коэффициент МОП»)
543,6 м2 * 0,39 = 212 м2 (площадь МОП, которую добавил к арендуемой площади арендодатель).
То есть, арендодатель обязует нас оплачивать коммунальные услуги не за 543 м2, а за 543 м2 + 212 м2.
Мы не согласны с методикой расчета коэффициента МОП. Как в таких случаях рассчитывается площадь МОП?
Если договором аренды площадь МОП не определена, но в договоре сказано, что мы возмещаем отопление «с учетом площадей МОП», то может ли в целях расчета стоимости коммунальных услуг арендодатель приплюсовать к арендуемой нами по договору аренды площади 543 м2 еще 212 м2 МОП?
01 Августа 2016, 16:39
Уточнение клиента
Дополнительное соглашение заключить не удастся. Сейчас спор в суде. Арендодатель, с которым спор, уже не распоряжается этим имуществом. В договоре указано, что платить за МОП по теплу мы должны, но сама площадь МОП нигде не определена. В здании не все помещения арендуются — половина здания пустует, так что не получится от общей площади вычесть арендуемую для расчета МОП. Остается вопрос — как рассчитать МОП при данных условиях.
(ответ о том, что раз в договоре не указана площадь МОП, то мы и не должны за нее дополнительно платить, так как в договоре арендуемые нами 543 м2 уже и так включают в себя МОП — учли, спасибо, но нужно оспорить сам расчет истца в суде).
02 Августа 2016, 11:37
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (4)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Уважаемый Виктор! Здравствуйте! Только вот зачем Вам МОП? Арендатор арендует конкретное помещение или помещения, соответственно, если в договоре аренды не прописана обязанность Арендатора возмещать Арендодателю стоимость отопления МОП исходя из приходящей на Арендодателя площади МОП, то и относить на Арендатора Вы стоимость отопления за МОП (опять же приходящей площади на Арендодателя) не вправе. Если же такое есть, то вопрос больше к экономисту.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
(с учетом площадей мест общего пользования) и общей площади объекта». Но при этом, в Договоре и в дополнительных соглашениях, в Акте приемки, площадь МОП не определена. Какова в данном случае методика расчета площади МОП?
Виктор
Здравствуйте. Или прописать в доп. соглашении размер МОП которую вы оплачиваете или вычислять сумму всех площадей помещений минус площадь здания и уже от этого вычислять долю МОП которая приходится на Ваше помещение пропорционально занимаемой площади.
Моё мнение что так. Хотя тут наверное к экономистам вопрос больше.
Проще допиком определить.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Каравайцева Елена
Юрист, г. Новоалтайск
Здравствуйте, Виктор! Площадь сдаваемого в аренду помещения указывается в кадастовом паспорте, либо техническом плане БТИ данного нежилого помещения. Для удобства предложите сторой Арендодателю заключить дополнительное уточняющее соглашение к договору. Например, прописать условие: общая площадь объекта и площадь такая-то, занимаемая Арендатором -такая-то. Либо сделайте отсылочное к приложению к Договору условие. В качестве приложения приложите копии техплана или кадастрового паспорта с указание площадей помещений.
получен
гонорар 100%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
«Для расчета используется соотношение площади, занимаемой Арендатором (с учетом площадей мест общего пользования) и общей площади объекта»
Виктор
Виктор, приветствую!
Ключевым для решения вопроса является формулировка условия в договоре. Если дословно так, как Вы привели в цитированном фрагменте, то я предлагаю Вам толковать его в свою пользу следующим образом:
1. Арендатор арендует помещение размером 543,2 м2.
2. Места общего пользования он никакие не занимает (в договоре ведь они не указаны, верно?). А может и занимает, но они входят в состав этих 543,2 метров. Напр. коридоры, туалеты и т.п. внутри вашего помещения.
3. Следовательно, вы должны оплачивать коммунальные услуги в соотношении 543,2 / 4942,4. Это и есть ваша доля в коммунальных услугах при отсутствии счетчиков.
Позиция спорная, но в вашем случае в суде должно сработать правило, по которому спорные вопросы толкуются не в пользу стороны, составившей проект договора (в данном случае это арендодатель, который должен был позаботиться о том, чтобы договор можно было понять).
Все услуги юристов в Санкт-Петербурге
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник