Что входит в полезную площадь нежилого помещения
Приложение N 2
к приказу Министерства
экономического развития РФ
от 1 марта 2016 г. N 90
Требования
к определению площади здания, сооружения и помещения
1. Требования применяются для целей государственного кадастрового учета при определении площади жилых и нежилых зданий, сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки, жилых и нежилых помещений.
2. Площадь здания, сооружения, помещения определяется как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.
3. Значение площади здания, сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, — в метрах с округлением до 0,01 метра.
4. Для помещений в зданиях, сооружениях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить определение площадей по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь принимается по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.
5. Площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.
В площадь нежилого здания, сооружения включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий, галерей, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий).
В площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади подполья для проветривания нежилого здания, сооружения на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций) при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра, наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, в подвальных этажах — пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей, над подвесными потолками (когда для доступа к коммуникациям не требуется предусматривать проход для обслуживающего персонала), площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников.
6. Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь мансардного этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 11 настоящих Требований. Площадь эксплуатируемой кровли нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.
В площадь этажа включаются в одноэтажном нежилом здании, сооружении — площадь ярусов этажерок и антресолей, в многоэтажном нежилом здании, сооружении — площадь ярусов этажерок и антресолей в пределах расстояния по высоте между отметками ярусов этажерок и антресолей площадью на каждой отметке более 40% площади пола этажа.
В площадь этажа нежилого здания, сооружения в пределах пожарного отсека не включаются наружные рампы для автомобильного и железнодорожного транспорта.
Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров включаются в площадь нижнего этажа нежилого здания, сооружения.
Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола, при наклонных наружных стенах — на уровне пола.
7. Площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). В площадь застройки включается площадь под сооружением, расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 метра, а также подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.
8. Площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания.
В площадь жилого здания включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.
В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, и площадь, находящуюся в пределах дверного проема.
Эксплуатируемая кровля при подсчете площади жилого здания приравнивается к площади террас.
9. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.
В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.
Площадь проемов для лифтовых и других шахт включается в площадь нижнего этажа жилого здания.
Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте 1,1-1,3 метра от пола, при наклонных наружных стенах — на уровне пола.
Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака с учетом пункта 13 настоящих Требований. Площадь эксплуатируемой кровли жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.
10. Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1-1,3 метра от пола.
11. Расстояния, применяемые для определения площади нежилого помещения мансардного этажа, измеряются на высоте наклонного потолка (стены):
1,5 метра — при наклоне 30 градусов к горизонту;
1,1 метра — при 45 градусах;
0,5 метра — при 60 градусах и более.
При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.
12. Площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.
В площадь жилого помещения включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.
В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.
13. Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.
Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения мансардного этажа, измеряются на высоте наклонного потолка (стены):
1,5 метра — при наклоне 30 градусов к горизонту;
1,1 метра — при 45 градусах;
0,5 метра — при 60 градусах и более.
При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.
Источник
Измерение расстояний и расчет площади
Наружные контрольные измерения здания производятся выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см.
Расстояния, применяемые для определения площади, измеряются на высоте 1.1 – 1.3 метра от пола, при наклонных наружных стенах – на уровне пола.
Расстояния в мансардах независимо от типа здания измеряются на высоте наклонного потолка (стены):
- 1.5 метра — при наклоне 30 градусов к горизонту;
- 1.1 метра — при 45 градусах;
- 0.5 метра — при 60 градусах и более.
При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.
В СП для многоквартирных домов, который применяется для проектирования и строительства, дополнительно конкретизировано, что размеры помещений следует определять между отделанными поверхностями стен и перегородок.
Значение площади здания, сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0.1 м2, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей – в метрах с округлением до 0.01 м.
При определении площадей в рамках кадастровых работ не применяются какие-либо понижающие коэффициенты.
Таблица — Внешние строительные конструкции и их элементы
| Конструктивный элемент | Включается в контур ОКС | Входит в площадь жилого здания | Входит в площадь жилого помещения | Входит в площадь нежилого здания | Входит в площадь нежилого помещения |
|---|---|---|---|---|---|
| Балка открытая (ригель, ферма) | |||||
| Балкон | Да[75] | Да[30] | Нет[37] | Нет[17] | Предположительно нет[400] |
| Веранда | Да[30] | Нет[37] | Да[16] | Предположительно нет[400] | |
| Выступ архитектурный (выступающая часть печи, уступ) | Нет[29] | ||||
| Галерея | Да[75] | Да[16] | |||
| Канал вертикальный пристроенный (дымоход, труба) | |||||
| Козырек над крыльцом, навес над крыльцом с колоннами | |||||
| Колонна (опора, пилон, свая?) | Да[75] | ||||
| Консоль | Да[75] | ||||
| Кровля эксплуатируемая | Да[30] | Нет[37] | Да[16][20] | ||
| Кровля (нависающие элементы) | |||||
| Крыльцо | Нет[29] | Нет[17] | Предположительно нет[400] | ||
| Лестница внешняя (ступени) | Нет[29] | Нет[17] | |||
| Лестница наружная | Нет[105] | ||||
| Лоджия | Да[30] | Нет[37] | Да[16] | Предположительно нет[400] | |
| Ниша внешняя | От двух метров высотой[28] | ||||
| Отмостка | |||||
| Пандус | Нет[29] | Нет[17] | |||
| Переход в другое здание | Да[16] | ||||
| Площадка навесная для обслуживания | Нет[17] | ||||
| Портик | Нет[29] | Нет[17] | |||
| Пристройка | Да, если не является отдельным объектом учета[87] | Да, если не является отдельным объектом учета[52] | |||
| Приямок | |||||
| Проем арочный (проезд) | Следует вырезать из контура[75] | От двух метров шириной[28] | |||
| Проем дверной в внешней стене | Нет[29] | ||||
| Рампа | Да, кроме наружной в пожарном отсеке[16][17] | ||||
| Тамбур | Наружный нет, в пределах стен да[29] | Наружный нет, в пределах стен да[17] | |||
| Терраса | Да[30] | Нет[37] | |||
| Тоннель | Да[16] |
Таблица — Внутренние строительные конструкции и их элементы
| Конструктивный элемент | Входит в площадь жилого здания | Входит в площадь жилого помещения | Входит в площадь нежилого здания | Входит в площадь нежилого помещения |
|---|---|---|---|---|
| Антресоль (этажерка) | Да[16][18] | |||
| Балкон в зале (галерея) | Да[16] | |||
| Выступ архитектурный (печь, уступ) | Выступы и печь не учитаются в площади[37] | |||
| Колонна | ||||
| Колонна (опора, пилон, свая) с сечением | ||||
| Лестница — площадь под маршем | С учетом расположения в или вне квартиры[42] | С учетом высоты до конструкций[36] | Да[105] | |
| Лестница- пространство между маршами | Если более ширины марша, то включается в площадь нижнего этажа. Если меньше, то включается в площадь каждого последующего этажа[105] | |||
| Лестницы — ступени и лестничные площадки | Да[42] | Да[36] | Да[105] | |
| Мансарда | Да[33] | Да[19] | ||
| Ниша внутренняя | От двух метров высотой[36] | |||
| Проем арочный в внутренней стене, перегородке | От двух метров шириной[36] | |||
| Проем в перекрытии (многосветное помещение) | До 36 м2 включительно[84] | |||
| Проем дверной в внутренней стене, перегородке | Нет[37] | |||
| Пространство межэтажное (подполье, чердак, горизонтальные каналы и шахты) | Нет[29] | Нет[17] | ||
| Рампа | Кроме пожарного отсека[16][17] | |||
| Стены и перегородки | Да[40] | Нет[36] | Да[17] | Нет[39] |
| Шахта вертикальная для коммуникаций | Нет[29] | |||
| Шахта лифтовая | Только в площади нижнего этажа[31] | |||
| Шкаф встроенный | Да[36] |
Неясно, как поступать в незаполненных ячейках, ведь общего принципа нет. Спор возникает по любому случаю. Надо антресоль в жилом помещении включать в площадь? Надо лоджию в нежилом помещении включать в площадь? Надо ли включать крыльцо в контур? И т.д. и т.п. по каждой незаполненной ячейке.
Неясно, почему есть разница между учетом балкона в жилых и нежилых зданиях.
А если шкаф в нише высотой 1.90?
Если арку из наземного контура вырезаем, а в площадь включаем, то выходит, что в площадь может входить то, что вне контура здания!
Таблица — Площади, определяемые при проектировании и строительстве
Вид площади | Определение |
| Площадь застройки многоквартирного жилого здания | Площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Включает площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним. |
| Площадь многоквартирного жилого здания | Сумма площадей этажей внутри строительного объема здания |
В целях кадастрового учета площадь жилого здания определяется как сумма площадей:
- этажей;
- ниш высотой 2 метра и более;
- арочных проемов (в наружных стенах здания) шириной 2 метра и более.
Неясно, про какие ниши именно здесь идет речь – внутри, снаружи здания или все. Скорее всего наружные по аналогии с арками.
Площадь этажа при этом определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и дополнительно включает в себя площади:
- балконов;
- лоджий;
- террас;
- веранд;
- эксплуатируемой кровли.
В СП для многоквартирных домов дополнительно указано, что при отсутствии наружных стен — по осям крайних колонн.
Так как площадь этажа определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, то в неё входит площадь, занимаемая как межкомнатными перегородками, так и внутренними капитальными стенами.
Таким образом, площадь этажа и площадь здания должна быть больше суммы площади расположенных в них помещений, так как при расчете их площадей вычитаются внутренние стены и перегородки.
Само по себе несовпадение площади этажа здания с совокупной площадью помещений, расположенных на таком этаже, не может являться основанием для приостановления учета.
Только в площадь нижнего этажа включаются площади:
- проемов для лифтовых и других шахт.
Неясно, какие «другие» шахты включаются в первый этаж, если шахты для коммуникаций в него не включаются[29]. Возможно речь идет о шахтах для проветривания.
Таким образом, не учитываются площади:
- ниш до двух метров высотой;
- арочных проемов (в наружных стенах здания) шириной до двух метров;
- межэтажных пространств:
- подполья для проветривания;
- неэксплуатируемого чердака;
- технического подполья;
- технического чердака;
- внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой;
- наружных тамбуров;
- портиков;
- крылец;
- наружных открытых лестниц и пандусов;
- занятые выступающими конструктивными элементами и отопительными печами;
- находящиеся в пределах дверного проема.
Неясно, для чего указано про горизонтальную (в межэтажном пространстве) разводку, если межэтажное пространство все равно не входит в площадь здания.
Таким образом, площадь, занимаемая вертикальными каналами, шахтами инженерных коммуникаций, исключается из площади этажа, а именно из площади этажа исключается только площадь проема в межэтажных перекрытия для прохождения инженерных коммуникаций.
Учет площади балконов, лоджий, террас
Для многоквартирных домов — так как это не конкретизировано в приказе №90, то можно следовать требованию СП: площадь неостекленных балконов, лоджий, а также террас следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением.
Учет площади лестниц в жилых зданиях
Площадь лестничных площадок и ступеней определяется с учетом их площади в уровне данного этажа.
Другими словами, площадь горизонтальных поверхностей ступеней и лестничных площадок считается в площади верхнего этажа. То есть площади всех ступеней и площадок выше поверхности перекрытия первого этажа считаются в площади второго этажа.
Неясно, раз речь идет о всех ступенях, то нужно ли суммировать площади ступеней на совершающих более одного оборота лестницах или нет.
Таблица — Учет площади лестниц в жилых зданиях
| Вид | Площадь ступеней и лестничных площадок | Пространство между лестничными маршами | Площадь под лестничным маршем |
|---|---|---|---|
| Внешняя лестница | |||
| Внутренняя лестница | В площадь этажа включается то, что на текущем уровне пола и прибавляется всё, что ниже до предыдущего уровня[44] | Включается в площадь этажа вне зависимости от высоты от пола до низа выступающих элементов марша | |
| Внутриквартирная лестница | Включается в площадь этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1.6 метра и более | ||
| Наружная лестница | Наружные открытые лестницы не учитываются | ||
Неясно, относится ли внутренняя лестница в ИЖС к «внутриквартирным» лестницам или нет. Возможно это условные «квартиры» как в СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные». Тогда относится. Но ведь это приказ Минэка, а они знают, что в ИЖС нет квартир. Тогда не относится.
Неясно, зачем при расчете площади МКД, надо искать многоэтажные квартиры и в них вычитать из площади этажа то, что под низкой частью лестницы. Вот кому и зачем это надо?
Неясно, почему указано, что наружные лестницы не включаются, а про внешние нет. Возможно имелись в виду оба типа лестниц.
Другими словами, площадь горизонтальных поверхностей ступеней и лестничных площадок считается в площади верхнего этажа. То есть площади всех ступеней и площадок выше поверхности перекрытия первого этажа считаются в площади второго этажа.
Учет площади жилых мансард
Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака.
Учет площади эксплуатируемой кровли жилого здания
Площадь эксплуатируемой кровли жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.
Учет площади пристройки (гаража)
Таблица — Учет площади пристройки (гаража)
| Расположение гаража | Площадь |
|---|---|
| Отдельно стоящий | Гараж учитывается как отдельный объект |
| Встроенный к садовому, дачному дому и хозяйственным постройкам | Включается в площадь этажа здания и, соответственно, здания |
| Пристроенный к садовому, дачному дому и хозяйственным постройкам как часть здания (не может эксплуатироваться независимо) | Включается в площадь этажа здания и, соответственно, здания |
| Пристроенный к садовому, дачному дому и хозяйственным постройкам как автономный блок | Гараж учитывается как отдельный объект |
В отличие от площади здания площадь отдельной квартиры или комнаты состоит из суммы площадей всех частей такого помещения («комнат»), включая в том числе площади:
- помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием:
- кухни;
- коридоры;
- ванны;
- санузлы;
- встроенные шкафы;
- кладовые;
- площадь, занятая внутриквартирной лестницей;
- иные;
- ниш высотой 2 метра и более;
- арочных проемов шириной 2 метра и более (в том числе образованных проемом с панорамным остеклением);
- пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1.6 метра и более.
Таким образом, не учитываются площади:
- занятые выступающими конструктивными элементами;
- занятые отопительными печами;
- находящиеся в пределах дверного проема;
- балконов;
- лоджий;
- веранд;
- террас;
- эксплуатируемой кровли.
По поводу пространства у панорамного окна. Вероятно, надо разделять ситуации по типу конструкций:
- если над окном есть перемычка, то это арочный проем. Следовательно его надо включать в площадь при ширине от двух метров;
- если окно от пола до потолка, то в данном месте нет стены, ограждением является стекло. Такое пространство включается в площадь независимо от ширины.
В СП для многоквартирных домов, который применяется для проектирования и строительства, дополнительно конкретизировано, что не учитываются площади, занимаемые только печами, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными.
При этом там предлагается площадь неотапливаемых лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров включать только в «общую» площадь квартиры с понижающим коэффициентом. Этот подход не используется при кадастровом учете.
Площадь нежилого здания, сооружения
Площадь нежилого здания или сооружения определяется как сумма площадей:
- этажей;
- антресолей;
- галерей и балконов зрительных и других залов;
- веранд;
- наружных застекленных лоджий;
- галерей;
- переходов в другие здания;
- тоннелей;
- всех ярусов внутренних этажерок;
- рамп;
- открытых неотапливаемых планировочных элементов:
- эксплуатируемой кровли;
- открытых наружных галерей;
- открытых лоджий.
Площадь этажа определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и включает в том числе:
- в одноэтажном нежилом здании, сооружении – площадь ярусов этажерок и антресолей;
- в многоэтажном нежилом здании, сооружении – площадь ярусов этажерок и антресолей площадью более 40% площади пола этажа.
Про площадь антресоли более 40% пришло кажется из СП 56.13330.2011 «Производственные здания», где такая антресоль считается за отдельный этаж. Неясно, почему тогда не надо считать площадь, если меньше 40%. Чем ситуация отличается от одноэтажного здания. Причем тут вообще количество этажей.
Так как площадь определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, то в неё входит площадь, занимаемая как межкомнатными перегородками, та?