Что входит в полезную площадь офиса

Общую пло­щадь зда­ния необ­хо­ди­мо знать для опре­де­ле­ния:

  • сто­и­мо­сти стро­е­ния;
  • объ­е­мов и харак­те­ра пере­пла­ни­ро­воч­ных или рекон­струк­ци­он­ных работ;
  • раз­ме­ра доли в пра­ве общей доле­вой соб­ствен­но­сти и т.д.

В осно­ву опре­де­ле­ния общей пло­ща­ди зда­ний поло­жен:

  • свод нор­ма­тив­ных пра­вил СНиП 31-06-2009, утвер­жден­ный при­ка­зом №635/10 Мин-ва рег. раз­ви­тия РФ от 29.12. 2011 г.;
  • при­каз №876/пр Мин­строя РФ от 3.12.2016 г. об изме­не­ни­ях в пра­ви­лах.

Зда­ние — это слож­ное соору­же­ние, в кото­рое, кро­ме обыч­ных эта­жей, вхо­дят цоколь­ный и под­валь­ный эта­жи, над­строй­ки, ман­сар­ды, лод­жии, пере­хо­ды, лест­нич­ные мар­ши, шах­ты и пр. Все это необ­хо­ди­мо так­же рас­счи­тать. Как рас­счи­ты­ва­ет­ся общая пло­щадь зда­ния — тема насто­я­щей ста­тьи.

Что входит в полезную площадь офиса

Общая площадь здания: что включает, как измерить ее и посчитать

Состав ОПЗ

Общая пло­щадь зда­ния (ОПЗ) опре­де­ля­ет­ся как сум­ма общих пло­ща­дей:

  • каж­до­го эта­жа, в т.ч.технического, под­валь­но­го, цоколь­но­го, а так­же над­стро­ек типа ман­сар­ды;
  • всех поме­ще­ний, вне зави­си­мо­сти от их высо­ты:
    • зри­тель­ных гале­рей, веранд, бал­ко­нов;
    • застек­лен­ных бал­ко­нов, лод­жий и гале­рей наруж­но­го типа;
    • пере­хо­дов в дру­гие зда­ния;
    • антре­со­лей;
  • про­стран­ствен­ных поме­ще­ний, мар­шей, про­емов и шахт в пре­де­лах одно­го эта­жа:
    • мно­го­свет­ных про­странств, зани­ма­ю­щих по сво­ей высо­те несколь­ко эта­жей;
    • лест­нич­ных про­емов, шири­на кото­рых пре­вы­ша­ет 1.5 м;
    • про­емы в пере­кры­ти­ях свы­ше 36 м2;
    • вен­ти­ля­ци­он­ные и лиф­то­вые шах­ты;
  • откры­тых наруж­ных неотап­ли­ва­е­мых эле­мен­тов пла­ни­ров­ки (исполь­зу­е­мой части кров­ли, гале­рей, тер­рас, лод­жий, там­бу­ров и пр.), кото­рые отдель­но вклю­ча­ют­ся в общую пло­щадь.

Все кон­струк­тив­но глу­хие (засы­пан­ные) про­стран­ства в под­валь­ных поме­ще­ни­ях в ОПЗ не вклю­ча­ют­ся.

Измерение площади этажа (ПЭ)

Каж­дый этаж зда­ния ограж­да­ет­ся наруж­ны­ми сте­на­ми, кото­рые име­ют внут­рен­нюю поверх­ность с финиш­ной отдел­кой. Имен­но от этих поверх­но­стей (а не от голо­го бето­на) сле­ду­ет изме­рять пло­щадь эта­жа. Это озна­ча­ет, что точ­ное зна­че­ние ПЭ мож­но знать после пол­но­го завер­ше­ния стро­и­тель­ных отде­лоч­ных работ. Изме­рять S эта­жа сле­ду­ет на уровне пола. Это пра­ви­ло каса­ет­ся как пря­мых, так и наклон­ных наруж­ных стен.

Что такое полезная площадь здания

В полез­ную пло­щадь зда­ния (ППЗ) вхо­дят пло­ща­ди всех поме­ще­ний, вклю­чая внут­рен­ние бал­ко­ны или антре­со­ли (атри­бу­ты залов, вести­бюль­ных поме­ще­ний или фойе). Не при­ни­ма­ют­ся во вни­ма­ние при рас­че­те полез­ной пло­ща­ди ком­му­ни­ка­ци­он­ные, инже­нер­ные тех­ни­че­ские и лиф­то­вые шах­ты, лест­нич­ные клет­ки, неограж­ден­ные лест­ни­цы внут­ри поме­ще­ния, пан­ду­сы.

Что входит в полезную площадь офиса

Расчетная площадь

Рас­чет­ная пло­щадь зда­ния (РПЗ) — почти то же самое, что и полез­ная, но из нее допол­ни­тель­но вычи­та­ет­ся S кори­до­ров, пере­хо­дов меж­ду зда­ни­я­ми, там­бу­ров.

Вни­ма­ние: пло­щадь кори­до­ров вхо­дит в рас­чет­ную пло­щадь в учеб­ных заве­де­ни­ях, меди­цин­ских учре­жде­ни­ях, сана­то­ри­ях, домах отды­ха, адми­ни­стра­тив­ных зда­ни­ях, веду­щих при­ем насе­ле­ния и подоб­ных учре­жде­ни­ях.

Не вклю­ча­ет­ся в РПЗ про­стран­ство под лест­ни­ца­ми, если их высо­та ниже 1.5 м.

Что нельзя считать общей или полезной площадью

К ОПЗ и ППЗ не отно­сят­ся пло­ща­ди:

  • под­по­лий для вен­ти­ля­ции в зда­ни­ях, постро­ен­ных в зонах веч­ной мерз­ло­ты;
  • тех­ни­че­ских под­по­лий, при высо­те высту­па­ю­щих в нем кон­струк­ций менее, чем 1.8 м;
  • кры­лец, наруж­ных лест­ниц и пан­ду­сов;
  • наруж­ных бал­ко­нов;
  • под­валь­ных про­странств, запол­нен­ных зем­лей.

Что входит в полезную площадь офиса

Как определить площадь помещения здания (ППЗ)

Поме­ще­ние огра­ни­чи­ва­ет­ся как наруж­ны­ми сте­на­ми, так и внут­рен­ни­ми пере­го­род­ка­ми, отде­ля­ю­щи­ми его от дру­гих поме­ще­ний. Внут­рен­ние поверх­но­сти наруж­ных стен и пере­го­ро­док — вот пре­де­лы, меж­ду кото­ры­ми необ­хо­ди­мо счи­тать ППЗ. Изме­ре­ние про­во­дит­ся на уровне пола, но выше плин­ту­сов, то есть дан­ный эле­мент отдел­ки в рас­чет не при­ни­ма­ет­ся.

Измерение площади мансарды (ПМ)

Ман­сард­ный этаж огра­ни­чи­ва­ет­ся наруж­ны­ми сте­на­ми и ограж­де­ни­я­ми, при­мы­ка­ю­щи­ми к пазу­хам чер­да­ка. S ман­сар­ды рас­счи­ты­ва­ет­ся от внут­рен­них поверх­но­стей этих огра­ни­че­ний. Осо­бен­но­стью ман­сар­ды явля­ет­ся наклон стен или потол­ка, ино­гда зна­чи­тель­ный. Поэто­му для опре­де­ле­ния ПМ исполь­зу­ют пони­жа­тель­ный коэф­фи­ци­ент (ПК), умень­ша­ю­щий изме­рен­ную пло­щадь на 30%, то есть рас­чет­ную пло­щадь сле­ду­ет умно­жить на 0.7. Но при­ме­нить ПК мож­но не во всех слу­ча­ях, а в зави­си­мо­сти от высо­ты ман­сар­ды и угла накло­на ее стен (потол­ка):

  • при угле накло­на 30º, высо­та не долж­на пре­вы­шать 1.5 м;
  • 45º — 1.1 м;
  • 60º и более — до 0.5 м (непо­нят­но, как вооб­ще мож­но нахо­дить­ся в столь низ­ком поме­ще­нии).

Что входит в полезную площадь офиса

Что такое строительный объем здания

Зда­ние состо­ит из назем­ной и под­зем­ной частей, раз­де­лен­ных лини­ей пола.

Стро­и­тель­ный объ­ем — это сум­ма объ­е­мов:

  • над­зем­ной части, вклю­чая купо­ла и фона­ри, но без сле­ду­ю­щих эле­мен­тов:
    • высту­па­ю­щих кон­струк­ций в виде бал­ко­нов, пор­ти­ков, тер­рас;
    • про­ез­дов, устро­ен­ных пря­мо под зда­ни­ем.
  • под­зем­ной части, за исклю­че­ни­ем:
    • под­зем­но­го про­стран­ства для зда­ний на опо­рах;
    • под­по­лий для про­вет­ри­ва­ния в зда­ни­ях север­ных широт;
    • под­поль­ных тех­ни­че­ских кана­лов.

Как определить площадь застройки

Общая пло­щадь зда­ния и пло­щадь застрой­ки — это раз­ные поня­тия.

Пло­щадь застрой­ки зда­ния опре­де­ля­ет­ся как S гори­зон­таль­но­го сече­ния зда­ния на уровне цоко­ля вме­сте с высту­па­ю­щи­ми его частя­ми, в том чис­ле и рас­по­ло­жен­ные выше линии сече­ния.

Что входит в полезную площадь офиса

Учи­ты­ва­ют­ся при под­сче­те:

  • сту­пе­ни, тер­ра­сы, колон­ны, под­валь­ные вхо­ды, веран­ды и пр.;
  • кон­соль­ные эле­мен­ты, высту­па­ю­щие за пре­де­лы наруж­ных стен, рас­по­ло­жен­ные на высо­те не более 4.5 м;
  • про­ез­ды.

Высту­па­ю­щие кон­со­ли, рас­по­ло­жен­ные выше 4.5 м, не учи­ты­ва­ют­ся при опре­де­ле­нии пло­ща­ди застрой­ки.

Как посчитать количество этажей

Этаж­ность зда­ния и коли­че­ство эта­жей — раз­ные вещи, что не вполне отра­же­но в сво­де пра­вил.

Под этаж­но­стью обыч­но пони­ма­ют коли­че­ство над­зем­ных эта­жей в постро­ен­ном и сдан­ном в экс­плу­а­та­цию зда­нии.

К над­зем­ным эта­жам отно­сят­ся:

  • обыч­ные эта­жи;
  • тех­ни­че­ский этаж;
  • цоколь­ный (полу­под­валь­ный) этаж, если его пото­лоч­ное пере­кры­тие нахо­дит­ся не ниже двух мет­ров от уров­ня зем­ной поверх­но­сти;
  • антре­со­ли, пло­щад­ки и дру­гие поверх­но­сти пло­ща­дью не более 40% от ПЭ.

Не счи­та­ют­ся над­зем­ны­ми эта­жа­ми:

  • чер­да­ки высо­той менее 1.8 м;
  • под­по­лье;
  • про­стран­ство меж­ду эта­жа­ми;
  • тех­ни­че­ские над­строй­ки на кры­ше (выхо­ды вен­ти­ля­ци­он­ных и лиф­то­вых шахт, этаж­ных лест­ниц и др.).
Читайте также:  Чем полезно парить ноги с морской солью

Что входит в полезную площадь офиса

При про­ек­ти­ро­ва­нии зда­ния и его реги­стра­ции исполь­зу­ет­ся так­же тер­мин “кол-во эта­жей”, одна­ко он шире и вклю­ча­ет в себя над­зем­ные, тех­ни­че­ские, цоколь­ные, под­валь­ные, ман­сард­ные эта­жи. Все они вно­сят­ся в кадастр недви­жи­мо­сти.

  • Зда­ние может быть мно­го­уров­не­вым, то есть в раз­ных его частях может быть раз­ное коли­че­ство эта­жей (частая при­чи­на это­му уклон мест­но­сти).
  • Для рас­че­та высо­ты подъ­ема лиф­та учи­ты­ва­ет­ся толь­ко тех­ни­че­ский этаж (чер­да­ки во вни­ма­ние не при­ни­ма­ют­ся).

Что такое торговая площадь

В тор­го­вую пло­щадь мага­зи­на вхо­дят:

  • S тор­го­вых залов;
  • поме­ще­ний для оформ­ле­ния и выда­чи зака­зов;
  • кафе­те­рии и дет­ские пло­щад­ки;
  • дру­гие поме­ще­ния для обслу­жи­ва­ния поку­па­те­лей.

Крат­кие ито­ги

  • Общая пло­щадь зда­ния сла­га­ет­ся не толь­ко из S эта­жей, а и дру­гих поме­ще­ний (лод­жий, антре­со­лей, тер­рас и пр.), в том чис­ле и про­стран­ствен­но­го типа (све­то­вых и шах­то­вых), и наруж­ных эле­мен­тов пла­ни­ров­ки.
  • При про­ек­ти­ро­ва­нии и экс­плу­а­та­ции зда­ния необ­хо­ди­мо отли­чать общую пло­щадь от полез­ной и рас­чет­ной, а так­же уметь опре­де­лить пло­щадь застрой­ки зда­ния.
  • Хотя зда­ние и состо­ит из внут­рен­них поме­ще­ний (квар­тир, офи­сов, тор­го­вых залов и пр.) их пло­ща­ди не сум­ми­ру­ют­ся для опре­де­ле­ния S эта­жа: она опре­де­ля­ет­ся в гра­ни­цах внут­рен­них поверх­но­стей наруж­ных стен дома.
  • Знать пло­щадь поме­ще­ния в зда­нии важ­но, напри­мер, для рас­че­та аренд­ной пла­ты.
  • Визу­аль­ное коли­че­ство эта­жей зда­ния может быть мень­ше, чем в тех­ни­че­ском плане в ЕГРН.

Оценка статьи:

Загрузка…

Источник

Pew   30 Ноября 2017

Репутация:
1  [+] , сообщений:

86 ,  Belarus

  

В ТКП 45-3.02-189-2010
есть пункт, где описано правило подсчета «полезной площади» здания:

А.2 Полезная площадь зданий учреждений определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т. п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.

всем известно, что коридор это не помещение, внимание, вопрос знатокам — коридор входит в эту площадь или нет? если нет, то зачем в следующем пункте:

А.3 Расчетная площадь зданий учреждений определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, за исключением коридоров (кроме рекреационных), тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.

дополнительно указано, что коридор не входит в расчетную площадь? если известно, что коридор не помещение и по умолчанию не входит в расчетную площадь?

 Суд.Эксперт   30 Ноября 2017

Репутация:
1  [+] , сообщений:

86 ,  Что входит в полезную площадь офиса


  

Площади коридоров в полезную площадь входят, в расчетную не входят. О введении в действие ТНПА под названием «всем известно» не слышал.

Pew   30 Ноября 2017

Репутация:
1  [+] , сообщений:

86 ,  Belarus

  

СТБ 1900-2008

2.81 коридор: 1. Разновидность горизонтальной коммуникации, длинный неширокий проход, соединяющий отдельные части дома, квартиры и т. д. 2. Узкое, ограниченное с двух сторон, протяженное пространство.

Gesiona   01 Декабря 2017

Репутация:
11  [+] , сообщений:

329 ,  Архитектор, cтаж: 6 летBelarus

  

коридор это вспомогательноеподсобное помещение. Помещение (если кратко) — это внутренняя пространственная часть строения (здания, сооружения), —> Протяженное пространство внутри строения=помещение.

Pew   01 Декабря 2017

Репутация:
1  [+] , сообщений:

86 ,  Belarus

  

думаю в формулировках СТБ 1900-2008 п.2.81 сознательно избегали этого слова «помещение», иначе, если коридор=помещение, то не выполняются некоторые требования эвакуации из помещений.

Gesiona   01 Декабря 2017

Репутация:
11  [+] , сообщений:

329 ,  Архитектор, cтаж: 6 летBelarus

  

Цитата Pew:

думаю в формулировках СТБ 1900-2008 п.2.81 сознательно избегали этого слова «помещение», иначе, если коридор=помещение, то не выполняются некоторые требования эвакуации из помещений.

Не поняла, где конкретно противоречит требованию эвакуации? Избегали использование понятия помещение, т.к. коридор может им (помещением) и не быть. Коридор является помещением находясь в объеме здания или сооружения. 

Pew   05 Декабря 2017

Репутация:
1  [+] , сообщений:

86 ,  Belarus

  

Gesiona
1. объясните, в таком случае, в каких случаях коридор становится помещением, а в каких вдруг становится коммуникацией? как вы это собираетесь объяснять экспертизе?
2. покажите, пункт где есть формулировка: «коридор это вспомогательноеподсобное помещение»?
3. и вы же в курсе, что путь эвакуации из помещения может проходить через одно смежное помещение и далее в коридор, л/к или на улицу. А если в этот момент ваш коридор перестал быть коридором и оказался помещением?

 Суд.Эксперт   05 Декабря 2017

Репутация:
1  [+] , сообщений:

86 ,  Что входит в полезную площадь офиса


  

Pew, не понятно что Вам конкретно
требуется?!
1) Правильно посчитать полезную и расчетную площади?
2) Рассчитать пути эвакуации?
3) Что-то доказать в экспертизе?
4) «Шашечки»?
5)Поговорить-поспорить?
В любом случае, обращайтесь в личку или по эл. почте- поможем по любому пункту кроме 5. С выдачей официальной экспертной справки. Не дорого.

Gesiona   05 Декабря 2017

Репутация:
11  [+] , сообщений:

329 ,  Архитектор, cтаж: 6 летBelarus

  

Цитата Pew:

Gesiona
1. объясните, в таком случае, в каких случаях коридор становится помещением, а в каких вдруг становится коммуникацией? как вы это собираетесь объяснять экспертизе?
2. покажите, пункт где есть формулировка: «коридор это вспомогательноеподсобное помещение»?
3. и вы же в курсе, что путь эвакуации из помещения может проходить через одно смежное помещение и далее в коридор, л/к или на улицу. А если в этот момент ваш коридор перестал быть коридором и оказался помещением?

1. см. определение «коридор». Думаем.
2. см. определения «вспомогательные помещения жилого дома», «изолированное помещение», «подсобные помещения»
3. от того что кухня является помещением она не перестала быть кухней. Так же и с коридором. Даже если «коридор» обезличить в общее понятие помещение, то это не будет противоречить требованиям эвакуации, естественно если изначально планировка была составлена грамотно. Внимательно и вдумчиво перечитайте снб

Pew   06 Декабря 2017

Репутация:
1  [+] , сообщений:

86 ,  Belarus

  

Суд.Эксперт
У меня разногласия с заказчиком по правилам подсчета «полезной площади» здания, по ТКП 189 коридор входит в полезную, но заказчику нужно уменьшить эту цифру и он настаивает что коридоры туда не входят, аргументирует тем, что коридор не является помещением. По СТБ 1900 коридор не является помещением, и по формулировкам требований эвакуации коридор не должен являться помещением, поэтому спорить с заказчиком трудно. Но в ТКП 189 в правилах подсчета расчетной площади конкретно указано, что коридор не надо включать в сумму площадей помещений, а это косвенно указывает на то, что коридор входит в расчет полезной площади, что в свою очередь означает что коридор=помещение. Я считаю, что в ТКП 189 в п.А2 ошибка, единственный способ разрешить которую — обратиться письмом за разъяснением в Стройтехнорм. Думаю они ответят что коридор входит в полезную, но не явлется помещением ))).

Gesiona
вы не аргументировали свои ответы ни одним пунктом нормативки, к сожалению

Gesiona   18 Декабря 2017

Репутация:
11  [+] , сообщений:

329 ,  Архитектор, cтаж: 6 летBelarus

  

Цитата Pew:

Gesiona
вы не аргументировали свои ответы ни одним пунктом нормативки, к сожалению

вы боритесь с мельницей, к сожалению. Ответы аргументированы. Если вы не в состоянии найти в тнпа определения понятиям — это ваши проблемы, как и отсутствие пространственного мышления.

Источник

Стандарт BOMA, метод расчёта офисных площадей

BOMA (Building Owners and Managers Association) это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, издающая и способствующая продвижению стандарта с 1916 года, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта носит название ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings и опубликована в 1996 году.
В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках, складах.

Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ?

Мы рекомендуем производить расчет площадей по стандарту BOMA по многим причинам:

• Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д. Также вы получаете максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.

• С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату. Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров.

• Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата.

• Расчёт «БОМА» по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору. Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением.

Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений. Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.

Что такое коэффициент здания?

Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора.

Основные термины стандарта БОМА (ansi/boma z65.1-1996).

Ниже приведены термины, используемые в стандарте БОМА, которые дают возможность ознакомиться с его основами.

Отделанная поверхность (finished surface) – означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий таких, как панели, дощатая обшивка и/или ковровое покрытие.Доминантная часть (dominant portion) – означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке.Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.Общая площадь здания (gross building area) – означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.Общая обмерная площадь (gross measured area) – означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) –означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение. Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.Арендная площадь этажа (floor rentable area) — представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.Полезная площадь (usable area) – означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.Офисное помещение (office area) – означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и/или мебели, для которого должно быть выполнено измерение.Торговое помещение (store area) – означает помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.Общественная площадь здания (building common area) – означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.Полезная площадь этажа (floor usable area) – означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.Общественная площадь этажа (floor common area) – означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.R/U (отношение арендной площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) – означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендную площадь.Основная арендная площадь (basic rentable area) – состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендная площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.Арендная площадь здания (building rentable area) – должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.R/U (отношение арендной площади к полезной площади) Коэффициент здания (building R/U ratio) – означает коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.Арендная площадь (rentable area) означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.R/U коэффициент (R/U ratio) – означает коэффициент преобразования, в результате применения которого к полезной площади получается арендная площадь офисного помещения или торгового помещения.

Модифицированный стандарт BOMA

Если в стандарт по каким-либо причинам вносятся изменения, он считается модифицированным стандартом БОМА. Модифицировать можно несколькими способами:
1. Классификация площадей (Например балконы по стандарту БОМА не сдаются в аренду, но арендодатель и арендатор по обоюдному согласию могут решить, что балкон можно сдать и соответственно обозначить его как полезную площадь этажа.)
2. Распределение мест общего пользования.
3. Измерение площадей.

BOMA industrial (BOMA/SIOR 2004)

В отличие от стандарта

ANSI/BOMA Z65.1-1996 предназначенного для офисных зданий, BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов и предлагает 2 методики расчета площадей, выбор методики зависит от климата и типа конструкции объекта.1-й метод возникает из необходимости обмерить полностью огражденные промышленные здания, в которых обычно есть отопление и кондиционирование воздуха. 2-й метод возникает из необходимости обмера промышленных зданий в теплых климатах, у которых преимущественно бесстеночные конструкции. Простота этой методики привела к тому, что она применяется для обмера некоторых полностью огражденных промышленных зданий.

Большинство основных терминов заимствованы из стандарта БОМА для офисных зданий.

Физические обмеры

Чтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации. Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются. Впрочем иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем.

После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА.
Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.

https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55568/

Источник