Коэффициент отношения полезной площади к общей

Квартира с маленьким коридором не такая уж и удобная. А незастекленный балкон в новостройке могут посчитать как жилую комнату

Помещения в квартире не одинаковы по своему назначению: в комнатах мы живем, на кухне готовим, а коридором пользуемся в основном только для того, чтобы попасть из одной части квартиры в другую. Эта неравноценность нашла свое отражение в технических характеристиках жилья, поэтому помимо общей площади в квартире также выделяют жилую. Соотношение этих величин только на первый взгляд кажется неважным, на самом же деле этот параметр играет одну из ключевых ролей при определении комфортности жилья.

Сколько платить за лоджию в новостройке? 

В п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ содержится краткое определение этого понятия, из которого ясно, что общая площадь – это сумма площадей всех частей квартиры, включая вспомогательно-бытовые помещения. Что именно относится к этим вспомогательным помещениям, не уточняется, зато есть ремарка о том, что балконы, лоджии, террасы и веранды в общую сумму не входят. 

Это несколько противоречит положениям Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37, где в п. 3.37 говорится, что площадь балконов, террас и других подобных помещений все-таки входят в общую площадь, но вычисляются с понижающим коэффициентом. 

• Лоджии – 0,5

• Балконы и террасы – 0,3

А вот веранды и холодные кладовые засчитываются по своей полной площади. Этот вопрос очень важен при определении стоимости квартиры в новостройке: застройщик может рассчитывать стоимость жилья по его жилой площади, исключив из расчётов все вспомогательные помещения, а может ради маркетингового эффекта снизить цену квадратного метра, но стоимость квартиры при этом считать по общей площади. Не все застройщики также пользуются понижающими коэффициентами при расчете метража лоджий, некоторые засчитывают их в стоимость квартиры в полном объеме. Все эти вопросы следует как можно подробнее обсудить с застройщиком при подготовке к заключению договора долевого участия. Если подход застройщика к определению стоимости квартир вас устроит, то нужно будет проверить, чтобы в ДДУ все обговоренное было зафиксировано без изменений. Только после этого документ можно подписывать: если при определении фактической стоимости квартиры застройщик захочет переиграть ситуацию – например, начнёт считать лоджии с коэффициентом 1, а не 0,5, как обещал когда-то, то ДДУ будет единственным способом его урезонить. 

Что должно быть больше – комната или коридор? 

Но прежде чем заключать ДДУ, нужно, конечно, для начала найти квартиру своей мечты. Здесь тоже пригодится знание о том, какой должна быть жилая и общая площадь квартиры – соотношение этих величин значительно влияет на комфорт проживания. Продемонстрировать это можно на простом примере из старого жилого фонда, на планировках квартир легендарных «хрущевок». Именно здесь встречаются варианты, когда кухня имеет площадь 5,5 кв. м, совмещенный санузел – менее 2,2 кв. м, в маленькой прихожей не разминуться вдвоем, а единственная жилая комната при этом насчитывает более 20 кв. м. 

В домах, которые строятся в последние годы, таких планировок уже не найти, площадь вспомогательных помещений здесь заметно увеличена. Понять, насколько сбалансирована планировка квартиры, можно с помощью планировочного коэффициента K1. Он равен отношению жилой площади дома к его общему метражу и обычно находится в рекомендованном промежутке от 0,5 до 0,7. В комфортабельных квартирах он ближе к нижней границе, в более экономичных – к верхней. 

Большие лестничные клетки – тоже плюс

Значение имеют не только соотношение площадей квартир, но и простор на этажах. В 2013 году Российская Гильдия Риэлторов совместно с Фондом содействия реформированию ЖКХ опубликовали «Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек», где были определены основные параметры, которым должно соответствовать новое жилье сегментов эконом, комфорт, бизнес и элит. Одним из показателей там является коэффициент эффективности жилых этажей – Кэ, который равен отношению суммарной площади квартир к суммарной общей площади жилых этажей. Как пишет в своём исследовании «Развитие Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек» Г. М. Стерник, чем ниже Кэ (т.е. чем больше в жилом этаже «излишков» внеквартирных площадей), тем выше потенциальный класс качества дома. 

Значение Кэ в «Единой классификации…» рекомендовано следующее: для новостроек эконом-класса этот параметр может превышать 0,75, для «комфорта» он ограничивается значением 0,75, в домах бизнес-класса он должен быть не выше 0,70 и в элитных домах – не более 0,65. К таким результатам риэлторы пришли, исследовав более 200 московских новостроек в 2006 году.  

Не «на глаз», но чтобы и глазу было приятно

На что же смотреть при выборе планировки? Прежде всего, её, конечно, нужно оценить визуально, чтобы понять, устраивает ли вас расположение кухни, комнат, санузлов. Единственное, чему не стоит верить на все 100 процентов, это пропорции комнат – на рекламных планировках они не всегда соблюдаются идеально. Начав сотрудничать с застройщиком, можно попросить поэтажные планы объекта, чтобы исключить любые неточности при составлении мнения о планировке. Простая формула планировочного коэффициента (K1= Sж/Sобщ) поможет определить степень комфортности. 

СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения»

Технико-экономическая оценка запроектированных зданий включает в себя оценку объемно-планировочных и конструктивных решений, которая обычно производят для общественных зданий по следующим показателям: этажность, вместимость, общая, полезная и расчетная площади здания; высота этажа, строительный объем, площадь застройки, удельный периметр наружных стен, площадь коммуникаций (коридоры, холлы). К1 ; К2 ;К3.

1. Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей, включая технические, мансардный, цокольный и подвальный. Площадь антресолей, переходов в другие здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и других залов следует включать в общую площадь здания. Площадь многосветных помещений следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа. Площадь мансардного этажа измеряется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака. При наклонных наружных стенах площадь этажа измеряется на уровне пола. Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутренних поверхностей (с чистой отделкой) наружных стен. В общей площади здания отдельно указывается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).

2. Полезная площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в здании помещений, а также балконов, антресолей в залах, фойе, за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.

3. Расчетная площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей. Площадь коридоров, используемых в качестве рекреационных помещений в зданиях учебных заведений, в зданиях больниц, санаториев, домов отдыха, кинотеатров, клубов и других учреждений, предназначенных для отдыха или ожидания обслуживаемых, следует включать в расчетную площадь. Площадь подполья для проветривания здания, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах, чердака и технического подполья (технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м, а также лоджий, тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую, полезную и расчетную площади зданий не включается. Площадь помещений зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок (с учетом штукатурки и внутреннего утеплителя) на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь помещения мансардного этажа учитывается с понижающим коэффициентом 0,7 на участках в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне 30° — до 1,5 м, при 45° — до 1,1 м, при 60° и более — до 0,5 м.

4. Строительный объем общественного здания определяется как сумма объемов выше отметки нуля (надземная часть) и ниже отметки нуля (подземная часть). Он определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов, начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов. Пространство под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемые подполья под зданием, проектируемым для строительства на вечномерзлых грунтах, объемы проездов в объем здания не включаются.                                   

5. Площадь застройки — площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м, включаются в площадь застройки. Дополнительно следует указывать площадь застройки подземной автостоянки, выходящей за абрис проекции здания.

6. Этажность. При определении количества этажей необходимо учитывать все этажи, включая подземные, подвальный, цокольный, надземные, технический, мансардный.При определении этажности надземной части здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный, цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2,00 м [49]. При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания. Антресоль, занимающую более 40% пространства, следует считать этажом. Подполье под зданием, независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.

К1 =Sрасч/Sобщ –планировочный коэффициент, показывающий долю основных помещений в общей площади здания, в зданиях с рациональными объёмно-планировочными решениями принимается в пределах 0,93 – 0,95.

К2 =Vзд/Sобщ –объёмный коэффициент, зависящий от принятой высоты помещений, размеров лестниц и коридоров, характеризует отношение строительного объёма здания к его общей площади.

К3=S нар.огр./S полезн — коэффициенткомпактностиобщественного здания, зависит от длины и ширины здания, колеблется от 0,75 до 2,5. Уменьшение К3ведёт к снижению стоимости стррительства.

К4= Рн.с./Sзастр. – периметральный коэффициент, зависит от сложности и конфигурации фасада. К5=S.констр /Sзастр – конструктивный коэффициент, характеризует отношение конструктивной площади, занятой в плане конструкциями стен, колонн, вентиляционных шахт и вентиляционных блоков, электропанелей и т.п. к площади застройки здания.

АРХ ТЭП жилого дома.

ТЭП рассчитываются для сравнения объемно-планировочных и конструктивных решений здания и выбора оптимального варианта. ТЭП служат основанием для решения вопроса о целесообразности строительства объекта при запроектированных параметрах и утверждения проектной документации для строительства. основных технико-экономических показателей для жилого здания: площадь застройки (Sз), жилая площадь (Sжил), площадь квартиры (Sкв), общая площадь квартиры (Sоб), общий строительный объем (Vстр), в том числе выше отметки ±0.000 (Vнадз.части) и ниже отметки ±0.000 (Vподз. части).

Площадь помещений жилых зданий определяют по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). При определении площади мансардного помещения учитывают площадь этого помещения с высотой наклонного потолка не менее 1,5 м при наклоне 30о к горизонту; 1,1 м при 45о; 0,5 м при 60о и более. Площадь помещения с меньшей высотой учитывают в общей площади с коэффициентом 0,7, при этом минимальная высота стены должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30о; 0,8 м при наклоне от 45о до 60о; не ограничивается при наклоне 60о и более.

Sз – площадь застройки здания, определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенном на столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.

Sжил –жилая площадь квартирных домов, определяется как сумма площадей жилых комнат без учета встроенных шкафов.

Sкв — площадь квартиры, определяется как сумма площадей всех помещений квартиры за исключением лоджий, балконов, террас, холодных кладовых и наружных тамбуров .

Sобщ – общая площадь квартир, определяется как сумма площадей всех помещений квартиры (за исключением входных тамбуров в одноквартирных домах), встроенных шкафов и летних помещений, подсчитанных со следующими понижающими коэффициентами:- для балконов и террас – 0,3;- лоджий – 0,5;- остекленных балконов – 0,8;- веранд, застекленных лоджий и холодных кладовых – 1,0.Площадь, занимаемая печью, в площадь помещений не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница

Vстр – строительный объём здания, определяется как сумма строительного объема выше отметки ±0.000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Vнадз.части – строительный объём надземной части, равный произведению площади горизонтального сечения на уровне первого этажа, выше цоколя, на полную высоту здания от уровня чистого пола первого этажа до верхней плоскости чердачного утеплителя. Vподз. части – строительный объём подземной части здания как произведение площади сечения на уровне первого этажа выше цоколя на высоту от чистого пола первого этажа до пола подвала и цокольного этажа. При отсутствии подвала объём подземной части не учитывается

Оценка различных вариантов проектных решений жилых домов производится методом сравнительного анализа с помощью системы объемно-планировочных коэффициентов, характеризующих соотношение площадей и объемов. Плоскостной планировочный коэффициент К1характеризует рациональность использования площадей, определяется как отношение жилой площади (Sжил.) к общей площади (Sобщ.):К1 = Sжил. / Sобщ. ; К1 зависит от количества комнат в квартире. Его оптимальное значение принимается в существующей планировке в пределах: К1 = 0,5 – 0,7.

Объемный к-т К2 характеризует использование объема, определяется как отношение строительного объема здания (Vзд.) к его общей площади (Sобщ.): К2 = Vзд. / Sобщ. ; Значение К2 зависит от высоты этажа, размеров внеквартирных площадей (лестнично-лифтовой узел), материала стен и перегородок, поэтому его значение колеблется в значительных пределах К2 = 3,5 – 5.

Коэффициент компактности К3 характеризует отношение площади наружных ограждающих конструкций Sогр. (стен, оконных и балконных проемов, кровли) к общей площади Sобщ: К3 = Sогр. / Sобщ.Изменение К3 зависит от конфигурации здания и отражается как на сметной стоимости здания, так и на размерах эксплуатационных затрат (отопление, ремонт фасадов и кровли).Находится в пределах К3 = 0,8 – 1,3.Периметральный к-т К4 характеризует отношение периметра наружных стен (Рн.с) к площади застройки Sзастр.К4 = Рн.с. / Sзастр,где К4 = 0,24 – 0,4 – для домов городского типа.

Конструктивный к-т К5 характеризует отношение площади сечения вертикальных конструкций в плане Sконстр к площади застройки здания Sзастр:К5 = Sконстр. / Sзастр.К5 характеризует степень насыщения плана здания вертикальными конструкциями (стенами, перегородками, колоннами, пилястрами).

Для крупнопанельных домов к-т К5 = 0,1–0,15; для кирпичных и крупноблочных К5 = 0,15 – 0,2.

К-т К6 характеризует отношение площади вне квартирных коммуникаций (лестнично-лифтовые узлы) Sл.уз. к площади застройки здания Sзастр. :К6 = Sл.уз. / Sзастр.