Коэффициент соотношения полезной площади к общей
Технико-экономические показатели являются обоснованием технических, технологических, планировочных и конструктивных решений и составляют основу каждого проекта. Технико-экономические показатели служат основанием для решения вопроса о целесообразности строительства объекта при запроектированных параметрах и утверждения проектной документации для строительства.
В курсовой работе технико-экономические показатели проекта следует свести в таблицу. Ниже приведен шаблон такой таблицы для жилых объектов (таблица 9).
Таблица 9 – Технико-экономические показатели проекта жилого дома
_______________________________________________________
наименование объекта
| Наименование показателей, единицы измерения | Значение |
| Площадь застройки, м2 | |
| Количество этажей, шт. | |
| Высота этажа, м | |
| Строительный объем, всего, м3 в том числе надземной части | |
| Количество квартир, всего, | |
| Общая площадь квартир, м2 | |
| Жилая площадь квартир, м2 | |
| Коэффициент отношения жилой площади к общей | |
| Планировочный коэффициент | |
| Объемный коэффициент | |
| Общая сметная стоимость строительства, всего, руб. в том числе стоимость СМР | |
| Сметная стоимость 1 м2площади (общей) | |
| Сметная стоимость 1 м2площади (жилой) | |
| Сметная стоимость 1 м3 строительного объема | |
| Рыночная стоимость 1 м2площади | |
| Продолжительность строительства, мес. | |
| Трудоемкость производства общестроительных работ, чел.час | |
| Сметная себестоимость общестроительных работ на 1 м2 площади, руб | |
| Сметная рентабельность производства (затрат) общестроительных работ, % | |
| Рентабельность продаж возможная, % |
Правила подсчета площади квартир в домах и общежитиях, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий:
1. Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
2. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий − 0,5, для балконов и террас − 0,3, для веранд и холодных кладовых − 1,0.
Площадь, занимаемая печью, в площадь помещений не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница.
3. Общую площадь помещений общежитий следует определять как сумму площадей жилых комнат, подсобных помещений, помещений общественного назначения, а также лоджий, балконов и веранд, подсчитываемых согласно указанию п. 2.
4. Общую площадь квартир жилых зданий следует определять как сумму общих площадей квартир этих зданий, определяемую согласно п. 2; общая площадь помещений общественного назначения, встроенных в жилые дома, подсчитывается отдельно согласно СНиП 2.08.02-89.
Площади подполья для проветривания здания, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь зданий не включаются.
5. Площадь жилого зданияследует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий.
Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей в уровне данного этажа.
Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.
6. Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). При определении площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой до наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30° к горизонту, 1,1 м − при 45°, 0,5 м − при 60° и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в обшей площади с коэффициентом 0,7, при этом минимальная высота должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30°, 0,8 м при − 45-60 °, не ограничивается при наклоне 60° и более.
7. Строительный объем жилого здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ± 0,000 (надземная часть) и ниже отметки ±0,00 (подземная часть).
Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.
8. Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.
9. При определенииэтажности надземной части здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, в число надземных этажей не включается.
При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.
Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.
Определимся с расчетом других показателей, приведенных в таблице 9.
Планировочный коэффициент ( ) определяется отношением жилой площади ( ) к полезной ( ), зависит от внутренней планировки помещений: чем рациональнее соотношение жилой и вспомогательной площади, тем экономичнее проект:
, (2)
Объемный коэффициент( ) определяется отношением объема здания ( ) к жилой площади, зависит от общего объема здания:
, (3)
Эти коэффициенты являются относительными. Уменьшение этих показателей приводит к увеличению размеров жилой площади за счет вспомогательной, т.е. ухудшению бытовых условий проживания в таком здании.
Общая сметная стоимость определяется по формуле 1.
Стоимость СМР определена локальным сметным расчетом на общестроительные работы.
Удельные показатели сметной стоимости (1 кв.м жилой площади, 1 кв.м общей площади, 1 куб.м строительного объема) определяются путем деления общей сметной стоимости соответственно на жилую площадь, общую площадь и строительный объем здания.
Рыночная (возможная) стоимость 1 кв. м площади (общей) определяется на текущий момент времени.
Сметная себестоимость общестроительных работ приходящаяся на 1 м2 площади определяется по формуле 4.
(4)
где ПЗ – величина прямых затрат (по смете);
НР – величина накладных расходов (по смете);
ЛЗ – величина лимитированных затрат (по смете).
Сметная рентабельность производства (затрат) общестроительных работопределяется по формуле 5.
(5)
где ПЗ, НР и ЛЗ – то же, что и в формуле 4;
СП – величина сметной прибыли (определяется по локальному сметному расчету).
Рентабельность продаж возможнаяопределяется по формуле 6:
(6)
где Ц – рыночная стоимость 1 м2 площади,
С – сметная себестоимость общестроительных работ приходящаяся на 1 м2 площади ,
– общая площадь.
Реализация проекта
Читайте также:
Рекомендуемые страницы:
©2015-2020 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2016-02-13
Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных
Источник
Квартира с маленьким коридором не такая уж и удобная. А незастекленный балкон в новостройке могут посчитать как жилую комнату
Помещения в квартире не одинаковы по своему назначению: в комнатах мы живем, на кухне готовим, а коридором пользуемся в основном только для того, чтобы попасть из одной части квартиры в другую. Эта неравноценность нашла свое отражение в технических характеристиках жилья, поэтому помимо общей площади в квартире также выделяют жилую. Соотношение этих величин только на первый взгляд кажется неважным, на самом же деле этот параметр играет одну из ключевых ролей при определении комфортности жилья.
Сколько платить за лоджию в новостройке?
В п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ содержится краткое определение этого понятия, из которого ясно, что общая площадь – это сумма площадей всех частей квартиры, включая вспомогательно-бытовые помещения. Что именно относится к этим вспомогательным помещениям, не уточняется, зато есть ремарка о том, что балконы, лоджии, террасы и веранды в общую сумму не входят.
Это несколько противоречит положениям Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37, где в п. 3.37 говорится, что площадь балконов, террас и других подобных помещений все-таки входят в общую площадь, но вычисляются с понижающим коэффициентом.
Лоджии – 0,5
Балконы и террасы – 0,3
А вот веранды и холодные кладовые засчитываются по своей полной площади. Этот вопрос очень важен при определении стоимости квартиры в новостройке: застройщик может рассчитывать стоимость жилья по его жилой площади, исключив из расчётов все вспомогательные помещения, а может ради маркетингового эффекта снизить цену квадратного метра, но стоимость квартиры при этом считать по общей площади. Не все застройщики также пользуются понижающими коэффициентами при расчете метража лоджий, некоторые засчитывают их в стоимость квартиры в полном объеме. Все эти вопросы следует как можно подробнее обсудить с застройщиком при подготовке к заключению договора долевого участия. Если подход застройщика к определению стоимости квартир вас устроит, то нужно будет проверить, чтобы в ДДУ все обговоренное было зафиксировано без изменений. Только после этого документ можно подписывать: если при определении фактической стоимости квартиры застройщик захочет переиграть ситуацию – например, начнёт считать лоджии с коэффициентом 1, а не 0,5, как обещал когда-то, то ДДУ будет единственным способом его урезонить.
Что должно быть больше – комната или коридор?
Но прежде чем заключать ДДУ, нужно, конечно, для начала найти квартиру своей мечты. Здесь тоже пригодится знание о том, какой должна быть жилая и общая площадь квартиры – соотношение этих величин значительно влияет на комфорт проживания. Продемонстрировать это можно на простом примере из старого жилого фонда, на планировках квартир легендарных «хрущевок». Именно здесь встречаются варианты, когда кухня имеет площадь 5,5 кв. м, совмещенный санузел – менее 2,2 кв. м, в маленькой прихожей не разминуться вдвоем, а единственная жилая комната при этом насчитывает более 20 кв. м.
В домах, которые строятся в последние годы, таких планировок уже не найти, площадь вспомогательных помещений здесь заметно увеличена. Понять, насколько сбалансирована планировка квартиры, можно с помощью планировочного коэффициента K1. Он равен отношению жилой площади дома к его общему метражу и обычно находится в рекомендованном промежутке от 0,5 до 0,7. В комфортабельных квартирах он ближе к нижней границе, в более экономичных – к верхней.
Большие лестничные клетки – тоже плюс
Значение имеют не только соотношение площадей квартир, но и простор на этажах. В 2013 году Российская Гильдия Риэлторов совместно с Фондом содействия реформированию ЖКХ опубликовали «Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек», где были определены основные параметры, которым должно соответствовать новое жилье сегментов эконом, комфорт, бизнес и элит. Одним из показателей там является коэффициент эффективности жилых этажей – Кэ, который равен отношению суммарной площади квартир к суммарной общей площади жилых этажей. Как пишет в своём исследовании «Развитие Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек» Г. М. Стерник, чем ниже Кэ (т.е. чем больше в жилом этаже «излишков» внеквартирных площадей), тем выше потенциальный класс качества дома.
Значение Кэ в «Единой классификации…» рекомендовано следующее: для новостроек эконом-класса этот параметр может превышать 0,75, для «комфорта» он ограничивается значением 0,75, в домах бизнес-класса он должен быть не выше 0,70 и в элитных домах – не более 0,65. К таким результатам риэлторы пришли, исследовав более 200 московских новостроек в 2006 году.
Не «на глаз», но чтобы и глазу было приятно
На что же смотреть при выборе планировки? Прежде всего, её, конечно, нужно оценить визуально, чтобы понять, устраивает ли вас расположение кухни, комнат, санузлов. Единственное, чему не стоит верить на все 100 процентов, это пропорции комнат – на рекламных планировках они не всегда соблюдаются идеально. Начав сотрудничать с застройщиком, можно попросить поэтажные планы объекта, чтобы исключить любые неточности при составлении мнения о планировке. Простая формула планировочного коэффициента (K1= Sж/Sобщ) поможет определить степень комфортности.
Источник
Цели и задачи проекта детальной планировки района в системе градостроительного проектирования. Виды проектов детальной планировки.
Тема № 8. Основы разработки проекта детальной планировки района.
Целями разработки ПДП селитебных образований являются:
§ Принятие архитектурно-планировочных и пространственных решений застраиваемой территории;
§ Определение потребности в предприятиях и учреждениях культурно-бытового обслуживания;
§ Размещение жилой и общественной застройки;
§ Определение красных линий улиц и площадей;
§ Проектирование инженерных сетей и элементов благоустройства;
Целями разработки ПДП городских промышленных районов являются:
§ Определение их архитектурно-планировочной структуры;
§ Установление красных линий транспортных коммуникаций с учетом развития городского транспорта, инженерного оборудования, благоустройства и озеленения;
§ Размещение промышленных зданий и объектов обслуживания.
ПДП разрабатываются на основе генерального плана города и проекта размещения строительства первой очереди. Объектами ПДП на селитебной территории могут быть жилые районы, микрорайоны, общегородские центры, общественные комплексы. На внеселитебных территориях — промышленные (коммунально-складские ) районы. Проекты детальной планировки и проекты застройки конкретизируют в территориальном и временном разрезе градостроительных решений, принятых на более ранних стадиях проектирования.
Важнейшие задачи экономического обоснования проектных решений на стадии ПДП и ПЗ сводится к решению следующих вопросов:
1. Выбор вариантов размешения отдельных объектов, установленных заданием на проектирование;
2. Оценка интенсивности использования территорий путем разработки их балансов и обоснования количественных значений показателей, регламенитрующих использование территорий;
3. Определение стоимости строительства размещаемых объектов и работ по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территории.
При экономической оценке проектных решений ПДП жилого района и ПЗ микрорайона используется система технико-экономических показателей. Показатели, характеризующие застройку рассматриваемых видов проектов, могут быть подразделены на две группы: первая — показатели, характеризующие жилые и общественные здания и их использование; вторая — показатели, регламентируюшие использование территорий.
Для жилых зданий определяют перечисленные ниже показатели:
Жилая площадь, кв.м —сумма площадей жилых комнат без учета площадей встроенных шкафов;
Общая площадь, кв.м — сумма площадей всех жилых и подсобных помещений, включая площадь встроенных шкафов, внутриквартирных коридоров и шлюзов;
Средняя общая площадь квартиры, кв.м — отношение общей площади квартир к общей;
Планировочный коэффициент,К-отношение жилой площади квартир к общей (величина коэффициента 0,55 – 0,7 );
Объемный коэффициент,К— отношение объема жилого здания к общей площади. Значение данного коэффициента (3,4 – 4,7 );
Коэффициент, К-отношение общей площади одного этажа к площади застройки;
Средняя этажность жилой застройки, Эопределяетсяпо формуле:
Э = О / (О1 + О2 / 2 + О3 /3+…+ Оn /n ) где
О — общая площадь жилых зданий, кв.м
О1 , О2 ,О3 , … Оn — общая площадь жилых домов по видам этажности зданий,
n — количество этажей;
Строительный объем (м ) наземной части общественных зданий с чердачным перекрытием — произведение площади горизонтального сечения, взятой по внешнему обмеру здания на уровне первого этажа выше цоколя, на полную высоту здания, измеренную от уровня пола первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.
Использование жилых зданий характеризуется показателем средней жилищной обеспеченности, выражаемым количеством квадратных метров общей площади на одного жителя по отдельным видам обслуживания и в целом, а также показателем удельной емкостисоответствующих видов обслуживания в расчете на 1000 жителей.
Плотность застройки П — показатель, отражающий соотношение застроенных и незастроенных площадей на жилой территории
П = 102 С П /Тж где
П — плотность застройки жилой территории в %;
С — суммарная площадь под застройкой жилыми строениями, га;
Тж — жилая территория, га
Плотность жилого фонда нетто — количество общей площади, приходящейся на 1га жилой территории:
sнетто = О / Тж где
sнетто — плотность жилого фонда, кв.м общей площади на 1га
О — общая площадь жилых зданий, кв.м
Тж — жилая территория, га
Плотность жилого фонда микрорайона брутто — количество общей площади. Приходящейся на 1кв.м территории микрорайона
sбрутто = О /Тм где
sбрутто — плотность жилого фонда микрорайона брутто, кв.м пл. /га;
О — общая площадь жилых зданий, кв.м;
Тм — территория микрорайона, га;
Плотность населения нетто, брутто микрорайона, брутто жилого района
sн = Ч /Т ,чел. /га ,где
Ч — численность населения в соответствующем планировочном образовании, чел.
Т – территория соответствующего территориального образования, га;
Коэффициент занятости территории К1 в долях единиц:
К1 = (Тп + То + Тр ) / Т ,где
Тп — суммарная территория площадок промышленных предприятий, га;
То — суммарная площадь участков, занятых объектами, обслуживающими промышленные предприятия;
Тр — резервные территории, га;
Т — общая площадь промышленного района, га;
Коэффициент использования территории К 11 в долях единиц:
К11 = (Тп + Т о + Тр + Тт ) / Т где
Тп , Т о , Тр -см. выше
Т т — суммарная площадь внеплощадочных транспортных сооружений и устройств.
Коэффициент озеленения К111 в долях единиц
К111 = Т3 / Т ,где
Т3 — площадь занятых зелеными насаждениями вне площадок промышленных предприятий и объектов, обслуживающих их.
Плотность застройки П в процентах
П = 100 С /Т п , где
С — площадь застройки зданиями и сооружениями, размещаемых в пределах площадок просмышленных предприятий, га;
Т п — см. выше.
Источник