Оценка земельного участка с полезными ископаемыми

В нашей практике мы часто сталкиваемся с необходимостью оценки месторождений в контексте бизнеса, единственным (или единственно значимым)
активом которого является лицензия на право пользования участком недр. Такие компании обычно зарегистрированы недавно и находятся на начальном
этапе развития. Они еще не успели приступить к непосредственной разработке месторождения и пока не обзавелись имуществом, которое необходимо
для добычи, переработки и транспортировки сырья. Очевидно, что в данном случае оценка бизнеса такой компании и оценка ее лицензии на право
добычи (разведки) полезных ископаемых, по большому счету, одно и то же.

Стоимостная оценка месторождений, или бизнеса по их коммерческой эксплуатации, может быть проведена тремя основными оценочными подходами.

С точки зрения затрат, произведенных на создание добывающей компании и получение соответствующей лицензии на право пользования недрами,
определить стоимость предприятия не представляет большого труда – достаточно сложить все затраты и увеличить их на размер разумной прибыли
инвестора. Согласно общим принципам затратного подхода, стоимость предприятия, имеющего лицензию на пользование недрами, можно выразить формулой:

V = (C1 + C2 + C3 + CL)*Ki, где

V – стоимость предприятия;
C1 – затраты на регистрацию юридического лица (госпошлины, оплата услуг юристов и нотариусов);
C2 – затраты на подбор квалифицированного персонала (если персонал уже набран);
C3 – прочие затраты на создание предприятия, если они необходимы и были произведены;
CL – затраты на приобретение лицензии (как правило, через аукцион);
Ki – коэффициент для учета разумной прибыли инвестора в текущих рыночных условиях (например, если разумная прибыль инвестора определена на уровне 20%, то Ki=1,2).

Однако, данная формула, как и другие затратные методы оценки, в отношении лицензии на право использования участка недр носит скорее теоретический характер
и почти никогда не применяется на практике по нескольким причинам. Во-первых, такой способ расчета совершенно не учитывает влияние на стоимость предприятия
его главного козыря — будущих доходов от разработки участка недр. Во вторых, в нашей стране официальные затраты лицензиата на приобретение лицензии
(те затраты, которые оценщик может учесть и обосновать при оценке) редко отражают их истинную величину.

По похожим причинам (непрозрачность процесса выдачи лицензий, отсутствие доступной ценовой информации по широкому кругу сравнимых месторождений,
большие различия в условиях лицензионных соглашений, сильные качественные отличия месторождений друг от друга) редко используется и сравнительный подход
к оценке лицензий на право пользования недрами.

На практике, основным (и очень часто единственным) способом оценки месторождений (лицензии на право пользования участком недр) является метод дисконтированных
денежных потоков (доходный подход), который мы и рассмотрим более подробно.

Расчеты методом ДДП состоят из следующих этапов:

1) Определяется длительность прогнозного периода. При оценке месторождений (лицензий на право пользования участком недр) длительность прогнозного периода
целесообразно устанавливать равной оставшемуся сроку действия лицензии.

2) Определяются потоки доходов и расходов, возникающих в течение прогнозного периода при освоении оцениваемого месторождения. Центральное место в расчетах
по прогнозу доходов занимают указанные в лицензионном соглашении такие параметры месторождения как размер запасов, содержание полезных ископаемых в концентратах
и их извлекаемость.

По принятой в России классификации, запасы полезных ископаемых на участке недр делятся по четырем основным категориям – А, В, С1, С2; где А – это точно
разведанные запасы, с четко определенными геологическими границами, В – предварительно разведанные запасы с примерными геологическими границами, С1 – разведанные
запасы на месторождениях сложного строения или запасы определенные при помощи экстраполяции; С2 – перспективные запасы, находящиеся за пределами разведанных частей месторождения.

Поскольку полезные ископаемые, как правило, невозможно сразу извлечь из земли в чистом виде, извлеченную породу обычно обогащают до получения
концентрата, который можно продавать, транспортировать, либо дальше извлекать из него уже чистый продукт. Этот процесс характеризуется такими важными
для оценщика показателями как содержание полезных элементов в концентрате, получаемом из руды на данном месторождении с помощью стандартных технологий
и извлекаемости чистых элементов из руды в концентрат. На основании этих параметров определяется общее количество полезного продукта, которое можно
извлечь из оцениваемого месторождения и, соответственно, размер доходов от реализации этого продукта.

Рассмотрим модельный пример. Предположим, мы оцениваем месторождение свинца с общими запасами в 100 000 тонн руды и общим содержанием свинца в
количестве 5 000 тонн. Из данных геологоразведочных работ, приведенных в лицензионном соглашении, мы знаем, что при обогащении данной свинцовой руды
получается концентрат с содержанием свинца 75%, а извлечение металла в концентрат при этом составляет 90%. Это значит, что запасы руды на месторождении
позволяют произвести 6 000 тонн 75%-го концентрата с общим содержанием свинца 4 500 тонн. Теперь, зная текущие цены на свинец, нетрудно рассчитать
потенциальный размер дохода от реализации продукции этого месторождения за весь период его освоения (с учетом планируемых добывающих и перерабатывающих
мощностей).

Пример структуры расчетной таблицы по оценке доходов от реализации (числовые значения не связаны с предыдущим примером):

После расчета прогнозных доходов необходимо рассчитать расходы. При этом следует помнить, что основные направления расходов добывающего предприятия – это расходы на
добычу, переработку и транспорт.

Расчет расходов по освоению и эксплуатации месторождения «с нуля» является весьма непростой и трудоемкой задачей, поэтому обычно оценщики
пользуются данными готового технико-экономического обоснования (ТЭО), которое является приложением к лицензионному соглашению и уже содержит
величины расходов и капитальных вложений по освоению месторождения. В том случае если ТЭО было составлено более года назад, необходимо привести
указанные в нем цены к уровню цен на дату оценки – для этого пользуются коэффициентом – дефлятором или отраслевыми коэффициентами роста цен, рассчитываемыми Росстатом.

Ниже, для примера, приведены основные статьи расходов по каждому из направлений затрат горнодобывающего предприятия (добыча, переработка, транспортировка).

Примерная структура производственных расходов добывающего предприятия:

После того как предполагаемые расходы определены, необходимо сделать прогноз прибылей и убытков предприятия при ведении бизнеса. Цель данного прогноза – получить
данные о ежегодный чистой прибыли на весь рассматриваемый период. Прогноз составляется на каждый прогнозный год.

Пример прогноза доходов и расходов предприятия по добыче руды и производству концентратов свинца и цинка:

3) Определяется ставка дисконтирования. В случае оценки лицензии на месторождение (бизнеса добывающего предприятия), ставка дисконтирования определяется
также как в и других случаях оценки бизнеса методом ДДП, т.е. любым из распространённых методов – с помощью модели оценки капитальных активов, кумулятивным
методом или с помощью модели средневзвешенной стоимости капитала.

Следует отметить, что модель оценки капитальных активов и кумулятивный метод используются для денежного потока для собственного капитала, а модель средневзвешенной
стоимости капитала используется для денежного потока для всего инвестированного капитала.

Какой именно метод применить в каждом конкретном случае, оценщик выбирает исходя из целей и задач оценки, доступности информации и выбранной модели денежного потока.

4) Проводится расчет денежных потоков и приведение расчетных значений по каждому из прогнозных годов к текущей стоимости на дату оценки (дисконтирование).

Пример структуры таблицы расчетов методом ДДП:

6) Определяется стоимость реверсии, то есть текущая стоимость предприятия после окончания прогнозного периода. При оценке бизнеса
горнодобывающих предприятий стоимость реверсии обычно невелика по следующим причинам.

Как правило, горнодобывающее и горно-обогатительное оборудование к концу срока эксплуатации месторождения имеет достаточно высокий износ
и его продажа не приносит больших денег. Недвижимость (здания и сооружения) при полной выработке месторождения также практически полностью теряет
свою потребительскую стоимость. Длительные сроки эксплуатации месторождений (которые могут достигать 20-30 лет и более) приводят к тому, что текущая
стоимость положительной реверсии в абсолютном выражении оказывается очень малой. Кроме того, стоимость реверсии снижается еще сильнее при необходимости
проведения рекультивационных и других работ, связанных с выполнением государственных экологических требований при завершении эксплуатации месторождения.
В силу этих причин, если нет оснований считать иначе, стоимость реверсии при оценке месторождения можно принять равной нулю.

7) Величины дисконтированных денежных потоков по всем прогнозным годам складываются вместе со стоимостью реверсии, и в результате получается искомая
величина рыночной стоимости бизнеса (лицензии на месторождение).

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.