Остаточный срок полезной службы что это

Одной из основных задач любого обследования является определение остаточных сроков службы строительных конструкций и здания (сооружения) в целом. При этом большинство методик и нормативных документов рекомендуют продление сроков службы до следующего обследования не более 5 лет.

В целях сокращения затрат эксплуатирующих организаций на проведение плановых обследований, проводимых не реже одного раза в 5 лет, необходимо в ходе обследования установить срок в течение которого конструкции сохранят способность выполнять те функции, которые были им предписаны первоначально без появления запредельных деформаций и появления первых признаков разрушения.

Остаточный срок службы отдельных конструктивных элементов и здания в целом может быть определен исходя из нормативного срока службы и реального срока эксплуатации:

Тост. = Тнорм. — Тэкспл. (5.1)

где Тост. — остаточный срок службы конструкции, лет;

Тнорм. — срок службы конструктивного элемента или здания (сооружения) в целом, определяемый по данным таблиц в годах;

Тэкспл — срок эксплуатации здания до момента проведения обследования, лет.

Для здания в целом:

Тост. =125-6=119 лет

Для стены:

Тост. =125-6=119 лет

Для кровли:

Тост. =8-6=2 года

В курсовом проекте так же предлагается оценивать остаточный срок службы на основании данных по физическому износу отдельных конструктивных элементов по двум независимым методикам.

Первая методика основана на основных положениях теории надежности. При этом вероятность безотказной работы элемента определяется по следующей зависимости:

P(T) = exp(-лt), (5.2)

где P(T) — надежность элемента или вероятность его безотказной работы;

л — интенсивность отказов элементов за период службы;

t — момент времени, для которого определяется надежность элемента.

Среднее время безотказной работы конструкции определяется следующим образом:

Tп = 1/л (5.3)

л=1 / Тэкспл.

Значение Тп фактически является полным сроком службы элемента.

Величина физического износа конструктивных элементов здания фактически является мерой накопления повреждений, и при определенных условиях может быть принята за вероятность отказа элемента в процессе его работы или эксплуатации. Тогда, на основании основного положения теории надежности

Р(Т) = 1 — Ф/100, (5.4)

где Ф — величина физического износа конструктивного элемента, %.

Из равенства правых частей уравнений (5.2) и (5.4) получаем:

Ф = 100 (1-ехр(-лt)) (5.5)

Учитывая зависимость (5.3) полное значение срока службы любого конструктивного элемента на основании его физического износа Ф к моменту времени t может быть определено по формуле:

Тп = t/(-ln (1-Ф/100)) (5.6)

Для стены:

Тп = 6/(-ln (1-4,69/100))=125 лет

Для кровли:

Тп = 6/(-ln (1-52/100))=8 года

Соответственно остаточный срок службы любого конструктивного элемента в этом случае может быть оценен

Тост = Тп — Тэкспл (5.7)

Для стены:

Тост = 125-6=119 года

Для кровли:

Тост = 8-6=2 лет

Выражая из выражения (5.8) значение полного периода времени эксплуатации получаем:

Т = (5.9)

При нахождении величины соответствующей времени полной эксплуатации любого конструктивного элемента рекомендуется в качестве величины F принимать предельное значение физического износа по соответствующей таблице ВСН 53-86 (р).

За остаточный срок службы конструктивного элемента, найденного с использованием второй методики, принимается следующая величина

Тост = Т — Тэкспл (5.10)

Полученные в ходе вычислений значения остаточных сроков службы по формулам (5.1), (5.7) и (5.10) рекомендуется свести в следующую таблицу.

Таблица 3. Средние значения остаточного ресурса конструктивных элементов здания

Полученные средние значения остаточного срока службы не учитывают существующего разброса показателей физического износа внутри одного типа конструкций. Для получения нижнего значения доверительного интервала остаточного срока службы необходимо в формулы (5.7) и (5.10) ввести значение физического износа, найденное с учетом показателей статистического разброса при уровне доверительной вероятности 0.95. Это значение может быть определено по формуле:

Ф0.95 = Фк (1+бV), (5.11)

где б — коэффициент Стьюдента соответствующий числу поврежденных участков конструктивного элемента;

V — коэффициент вариации физического износа, найденный по формуле (4.3) для соответствующего вида конструктивных элементов.

Значения остаточного срока службы, полученные с учетом реальной изменчивости показателей физического износа и доверительной вероятности 0.95, сводим в таблицу.

Остаточные сроки службы конструктивных элементов здания с учетом доверительной вероятности 0.95 и реальной статистической изменчивости показателей физического износа.

Таблица 4

В соответствии с требованием п. 5.3 Изменения №1 к ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету» при расчете долговечности зданий и сооружений необходимо учитывать коэффициент надежности по ответственности. Для жилых и общественных зданий, относящихся к нормальному уровню ответственности значение этого коэффициента равно 0.95.

Таблица 5. Остаточные сроки службы конструктивных элементов здания с учетом коэффициента надежности по ответственности

Этот термин относится к физическим компонентам здания. Он составляет период времени, в течение которого компоненты здания могут выполнять функции, для которых они предназначены.

Остаточный срок экономической жизни — расчетный период времени, в течение которого улучшения будут вносить вклад в рыночную стоимость недвижимой собственности.

Точность методов, основанных на оценке эффективного возраста улучшений, в существенной мере зависит от корректности определения этого возраста, общего срока экономической жизни и тенденции износа улучшений.

Эффективный возраст соотносится с остаточным сроком экономической жизни в том смысле, что сумма его и остаточного срока экономической жизни составляют срок экономической жизни. И наоборот, разница между сроком экономической жизни у схожих зданий и эффективным возрастом здания приблизительно дает остаточный срок экономической жизни оцениваемого строения.

Срок экономической жизни оцениваемых улучшений может быть определен путем анализа моментов времени сноса, капитального ремонта или модернизации зданий аналогично улучшенных земельных участков.

Тенденция износа объекта оценки (линейная или нелинейная) также должна быть получена путем анализа временной тенденции износа объектов-аналогов. Хорошими источниками для получения такой информации могут быть результаты соответствующих теоретических исследований.

Пример 7.5. Метод эффективного возраста

Для оценки величины износа улучшений в данном примере использована линейная его тенденция, которая может быть представлена следующим выражением:

где Dep(t) — функция износа;

t — эффективный возраст;

Т — срок экономической жизни;

V — восстановительная стоимость.

Исследования жилых зданий показывают, что характер их износа может отличаться от линейного (см. рис. 7.1).

Некоторые исследователи утверждают, что линейная форма износа зданий имеет место при их плохой технической эксплуатации. При средней и хорошей технической эксплуатации тенденция износа может быть описана квадратичными зависимостями:

— для средней технической эксплуатации;

— для хорошей технической эксплуатации.

Аналогичный характер износа дает метод, разработанный в 1959 г. Научно-исследовательским институтом энергетических сооружений СССР (НИИЭС Госстроя). В соответствии с этим методом предлагается исчислять износ

1) для зданий первой группы капитальности по формуле

2) а для второй

где t — фактический (хронологический) возраст здания в годах с момента ввода его в эксплуатацию или после проведения последнего капитального ремонта (реконструкции).

Для зданий первой группы капитальности метод Госстроя дает стопроцентный износ при 30 годах эксплуатации:

Для зданий второй группы капитальности метод Госстроя дает стопроцентный износ при 23 годах эксплуатации:

Основные проблемы использования метода эффективного возраста для оценки накопленного износа связаны с решением следующих далеко не простых задач:

• ? оценка срока экономической жизни здания;
• ? оценка эффективного возраста здания;
• ? оценка тенденции износа.

Оценка каждого из этих параметров требует хорошей аналитической и информационной базы, которая в России еще не создана.

Интересен в этом отношении опыт немецких коллег. В Германии правила износа для оценки рыночной стоимости зданий приняты и узаконены нормативным актом. Для зданий с разным сроком службы устанавливаются разные тенденции износа. На рисунке 7.1 представлены графики снижения стоимости для зданий с разным сроком службы: от 20 лет (левая крайняя кривая) до 100 лет (правая крайняя кривая). Промежуточные кривые иллюстрируют снижение стоимости зданий со сроками службы в 30, 40, 50, 60, 70, 80 и 90 лет соответственно.

Рис. 7.1. Графики снижения стоимости для зданий с разным сроком службы

Метод эффективного возраста не позволяет выявить различия между видами износа, не замечает разницы между устранимым и неустранимым износами и не обладает возможностью оценки износа отдельных компонент здания.

Один из недостатков метода эффективного возраста устраняет его модифицированный вариант.

Пример 7.6. Модифицированный метод эффективного возраста

При данном методе износ определяется в денежных единицах как сумма устранимого и неустранимого износа здания.

Устранимый износ рассчитывается как сумма издержек на устранение технологических и функциональных недостатков здания. Неустранимый износ рассчитывается путем деления эффективного возраста улучшений на срок их экономической жизни и умножения полученной величины на разность между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа.

Очевидно, что данная вариация метода является более гибкой и, возможно, более точной в сравнении с базовым методом.

Метод рыночной экстракции относят к прямым методам измерения накопленного износа. Он основан на изучении цен недавно проданных объектов недвижимости. Для оценки накопленного износа из цены продажи аналогичного объекта недвижимости сначала вычитается рыночная стоимость земельного участка, а затем из стоимости восстановления или замещения здания вычитается рыночная стоимость улучшений.

Использование метода рыночной экстракции предполагает выполнение последовательности действий, описанной ниже.

• 1. Осуществить поиск недавних продаж участков земли с аналогичными зданиями, чей износ близок к износу оцениваемого здания.
• 2. Выполнить корректировку цен продаж аналогов.
• 3. Вычесть стоимость земли из общей стоимости аналога и получить тем самым стоимость здания-аналога с учетом его износа.
• 4. В зависимости от вида оцениваемой стоимости у объекта оценки (восстановления или замещения) выполнить оценку стоимости восстановления или замещения каждого аналога[1].
• 5. Вычесть рыночную стоимость здания из стоимости восстановления или замещения и получить тем самым величину износа в денежном выражении для каждого аналога.
• 6. Преобразовать величину износа в денежном выражении в величину износа в процентном выражении. Для этого величину износа в денежном выражении необходимо поделить на стоимость восстановления или замещения для каждого аналога. Если возраст зданий-аналогов существенно не отличается от возраста оцениваемого здания, полученные результаты могут быть использованы для оценки величины износа для оцениваемого здания.
• 7. Если возрасты аналогов отличаются между собой и от возраста оцениваемого здания, необходимо для каждого аналога рассчитать среднюю для данного возраста норму годового износа. Она рассчитывается путем деления общей суммы износа на эффективный или хронологический возраст здания-аналога.
• 8. Ориентируясь на нормы годового износа зданий-аналогов, используя различные процедуры согласования, рассчитать износ оцениваемого здания.

Пример 7.7. Метод рыночной экстракции

Пример 7.8. Метод рыночной экстракции при определении нормы годового совокупного обесценения

В примере 7.8 накопленный износ по каждому из аналогов существенно отличался от других (см. стр. 6), что не позволяет получить некоторое единое согласованное значение.

Дополнительная информация о возрасте зданий позволила выйти на приемлемую единицу измерения износа — среднюю норму годового износа. Для разных возрастов эта норма оказалась разной, причем с увеличением возраста средняя норма износа оказалась выше. Это говорит о том, что с увеличением возраста здания интенсивность его износа возрастает.

Очевидно, что полученная информация позволяет при условии знания возраста оцениваемого здания рассчитать его совокупный износ.

Оценка накопленного износа методом разбиения выполняется путем последовательной оценки физического износа, а также функционального и внешнего устареваний.

Независимо от применяемого метода оценщику необходимо убедиться в том, что конечный показатель износа отражает снижение стоимости в результате действия всех факторов и ни один вид износа не учтен дважды. Двойное начисление износа может занизить величину стоимости в затратном методе оценки недвижимости.

1. Физический износ. Подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимым считается износ, устранение которого практически реализуемо, а издержки на устранение — экономически целесообразны, т.е. они меньше его вклада в рыночную стоимость объекта.

Устранимый физический износ принимается равным издержкам на его устранение.

Неустранимый физический износ рассчитывается отдельно по долгоживущим элементам, срок службы которых равен (сравним) сроку службы улучшений, и по короткоживущим элементам, срок службы которых меньше срока службы улучшений (здания). Оценка износа тех и других элементов осуществляется, как правило, с использованием метода эффективного возраста.

При необходимости получения более точных результатов оценки неустранимого износа оценщику следует использовать результаты применения методов инструментального контроля прочностных характеристик конструктивных элементов, полученные обслуживающим персоналом.

2. Функциональное устаревание. Вызывается недостатками в конструкции здания, материалах или дизайне, которые уменьшают полезность и ценность здания.

Функциональное устаревание, так же как и физический износ, подразделяется на устранимое и неустранимое.

В рамках этих двух видов существуют пять типов функционального устаревания:

• 1) устранимое функциональное устаревание, связанное с отсутствием какого-либо элемента, — УФУ-1;
• 2) устранимое функциональное устаревание, требующее замены или модернизации элемента, — УФУ-2;
• 3) устранимое функциональное устаревание, вызванное избыточностью в свойствах элемента, — УФУ-3;
• 4) неустранимое функциональное устаревание, вызванное отсутствием какого-либо элемента, — НФУ-1;
• 5) неустранимое функциональное устаревание, вызванное избыточностью, — НФУ-2[2].

Первый тип. Устранимое функциональное устаревание, связанное с отсутствием какого-либо элемента (УФУ-1), — это устаревание, связанное с отсутствием элементов, без которых улучшения не могут соответствовать современным стандартам. Оно равно разности между затратами на установку недостающих элементов в старых (существующих) улучшениях и издержками на установку недостающего элемента в улучшения при новом строительстве на дату оценки. При этом предполагается, что в обоих случаях используются одни и те же материалы и технологии, соответствующие современным стандартам.

Второй тип. Устранимое функциональное устаревание, требующее замены или модернизации элемента (УФУ-2), — это устаревание, обусловленное недостатками, связанными с наличием элементов улучшений, которые еще могут выполнять свои функции, но уже не соответствуют современным требованиям и ожиданиям рынка. Оно равно восстановительной стоимости существующих элементов минус их физический износ (устранимый и неустранимый), плюс стоимость демонтажа существующих элементов, минус стоимость возвратных материалов, плюс стоимость установки новых элементов в существующие улучшения на дату оценки, минус стоимость их установки в улучшения при новом строительстве на дату оценки.

Третий тип. Устранимое устаревание, обусловленное избыточностью того или иного элемента улучшений (УФУ-3), равно стоимости замещения данного элемента улучшения, минус его физический износ, плюс стоимость ликвидации этого элемента (стоимость демонтажа за вычетом стоимости возвратных материалов). Избыточный элемент — элемент улучшений, который является либо лишним для рынка оцениваемого объекта, либо его стоимость выше рыночной.

Четвертый тип. Неустранимое функциональное устаревание, вызванное отсутствием какого-либо элемента (НФУ-1), — это устаревание, обусловленное недостатками, связанными с отсутствием элементов, без которых улучшения не могут соответствовать современным стандартам. Оно равно капитализированной стоимости потерь чистого дохода, относящегося к этим элементам, минус стоимость установки этих элементов в улучшения при новом строительстве на дату оценки.

Пятый тип. Неустранимое функциональное устаревание, обусловленное избыточностью того или иного элемента улучшений (НФУ-2), равно стоимости замещения данного элемента здания, минус его физический износ, плюс стоимость потерь, обусловленная данным устареванием, минус любая добавленная стоимость из-за наличия данного элемента. При этом к добавленной обычно относят стоимость, которая является результатом, например, увеличенной арендной платы, связанной с наличием данной избыточности.

Если оценивается стоимость восстановления улучшений объекта недвижимости, то алгоритм расчета функционального устаревания любого вида и типа практически одинаков и за некоторым исключением[3] состоит из пяти этапов.

На первом этапе определяется стоимость существующего элемента, которая оценивается как стоимость его замещения. Очевидно, если устаревание относится к типу, связанному с отсутствием какого- либо элемента, данному этапу будет соответствовать нулевая строка.

На втором этапе необходимо из стоимости замещения элемента вычесть его физический износ. Так же, как и на первом этапе, в случае устаревания, связанного с отсутствием элемента, данная строка будет нулевой.

Если функциональное устаревание является устранимым, то на третьем этапе необходимо добавить все издержки, связанные с ликвидацией данного устаревания, которые могут включать издержки на демонтаж старого элемента за вычетом стоимости возвратных материалов демонтированного элемента и издержки на установку нового элемента. Если имеет место неустранимое устаревание, то на этом этапе оценивается стоимость потерь, связанных с ним. Она может быть определена капитализацией потерь в доходах, обусловленных этим устареванием. Также можно использовать процедуры сравнительного анализа.

Основной принцип расчета устранимого функционального устаревания — оценка издержек на его устранение.

Принцип расчета неустранимого функционального устаревания — расчет капитализированной стоимости потерь доходов, обусловленных этим устареванием.

На четвертом этапе, за исключением третьего типа устаревания, необходимо из полученного результата вычесть издержки на установку нового элемента, но при новом строительстве на дату оценки.

На пятом этапе алгоритма рассчитывается величина функционального устаревания как алгебраическая сумма результатов предыдущих этапов.

Описанный алгоритм в общем виде представлен в табл. 7.1

Таблица 7.1

Алгоритм оценки функционального устаревания

* Рассчитывается при неустранимом функциональном устаревании. * * За исключением устаревания, связанного с избыточностью.

Известно, что оценка стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода может основываться не только на оценке стоимости восстановления улучшений, но и на оценке стоимости их замещения. При этом при оценке стоимости замещения как бы автоматически «устраняются» недостатки, обусловливающие технологическое (не операционное) функциональное устаревание. Это обстоятельство объясняет особенности в оценке функционального устаревания объекта недвижимости и несколько видоизменяет представленный выше алгоритм оценки функционального устаревания: при расчете износа нет необходимости оценивать стоимость существующего элемента и его износ, так как при расчете стоимости замещения улучшений элементы избыточности изначально не включаются в состав улучшений.

Рассмотрим ряд примеров, связанных с расчетом функционального устаревания.

Пример 7.9. В офисном помещении отсутствует система кондиционирования воздуха. Если ее установить, то арендная плата может увеличиться на 2 тыс. д.е. в год. Мультипликатор дохода для объектов, аналогичных оцениваемому, равен 7,0. Стоимость установки системы кондиционирования воздуха в эксплуатируемом здании равна 12 тыс. д.е. Стоимость установки системы кондиционирования воздуха в строящемся здании равна 10 тыс. д.е.

Определим функциональное устаревание.