Отличие полезной площади и общей площади
Общую площадь здания необходимо знать для определения:
- стоимости строения;
- объемов и характера перепланировочных или реконструкционных работ;
- размера доли в праве общей долевой собственности и т.д.
В основу определения общей площади зданий положен:
- свод нормативных правил СНиП 31-06-2009, утвержденный приказом №635/10 Мин-ва рег. развития РФ от 29.12. 2011 г.;
- приказ №876/пр Минстроя РФ от 3.12.2016 г. об изменениях в правилах.
Здание — это сложное сооружение, в которое, кроме обычных этажей, входят цокольный и подвальный этажи, надстройки, мансарды, лоджии, переходы, лестничные марши, шахты и пр. Все это необходимо также рассчитать. Как рассчитывается общая площадь здания — тема настоящей статьи.
Общая площадь здания: что включает, как измерить ее и посчитать
Состав ОПЗ
Общая площадь здания (ОПЗ) определяется как сумма общих площадей:
- каждого этажа, в т.ч.технического, подвального, цокольного, а также надстроек типа мансарды;
- всех помещений, вне зависимости от их высоты:
- зрительных галерей, веранд, балконов;
- застекленных балконов, лоджий и галерей наружного типа;
- переходов в другие здания;
- антресолей;
- пространственных помещений, маршей, проемов и шахт в пределах одного этажа:
- многосветных пространств, занимающих по своей высоте несколько этажей;
- лестничных проемов, ширина которых превышает 1.5 м;
- проемы в перекрытиях свыше 36 м2;
- вентиляционные и лифтовые шахты;
- открытых наружных неотапливаемых элементов планировки (используемой части кровли, галерей, террас, лоджий, тамбуров и пр.), которые отдельно включаются в общую площадь.
Все конструктивно глухие (засыпанные) пространства в подвальных помещениях в ОПЗ не включаются.
Измерение площади этажа (ПЭ)
Каждый этаж здания ограждается наружными стенами, которые имеют внутреннюю поверхность с финишной отделкой. Именно от этих поверхностей (а не от голого бетона) следует измерять площадь этажа. Это означает, что точное значение ПЭ можно знать после полного завершения строительных отделочных работ. Измерять S этажа следует на уровне пола. Это правило касается как прямых, так и наклонных наружных стен.
Что такое полезная площадь здания
В полезную площадь здания (ППЗ) входят площади всех помещений, включая внутренние балконы или антресоли (атрибуты залов, вестибюльных помещений или фойе). Не принимаются во внимание при расчете полезной площади коммуникационные, инженерные технические и лифтовые шахты, лестничные клетки, неогражденные лестницы внутри помещения, пандусы.
Расчетная площадь
Расчетная площадь здания (РПЗ) — почти то же самое, что и полезная, но из нее дополнительно вычитается S коридоров, переходов между зданиями, тамбуров.
Внимание: площадь коридоров входит в расчетную площадь в учебных заведениях, медицинских учреждениях, санаториях, домах отдыха, административных зданиях, ведущих прием населения и подобных учреждениях.
Не включается в РПЗ пространство под лестницами, если их высота ниже 1.5 м.
Что нельзя считать общей или полезной площадью
К ОПЗ и ППЗ не относятся площади:
- подполий для вентиляции в зданиях, построенных в зонах вечной мерзлоты;
- технических подполий, при высоте выступающих в нем конструкций менее, чем 1.8 м;
- крылец, наружных лестниц и пандусов;
- наружных балконов;
- подвальных пространств, заполненных землей.
Как определить площадь помещения здания (ППЗ)
Помещение ограничивается как наружными стенами, так и внутренними перегородками, отделяющими его от других помещений. Внутренние поверхности наружных стен и перегородок — вот пределы, между которыми необходимо считать ППЗ. Измерение проводится на уровне пола, но выше плинтусов, то есть данный элемент отделки в расчет не принимается.
Измерение площади мансарды (ПМ)
Мансардный этаж ограничивается наружными стенами и ограждениями, примыкающими к пазухам чердака. S мансарды рассчитывается от внутренних поверхностей этих ограничений. Особенностью мансарды является наклон стен или потолка, иногда значительный. Поэтому для определения ПМ используют понижательный коэффициент (ПК), уменьшающий измеренную площадь на 30%, то есть расчетную площадь следует умножить на 0.7. Но применить ПК можно не во всех случаях, а в зависимости от высоты мансарды и угла наклона ее стен (потолка):
- при угле наклона 30º, высота не должна превышать 1.5 м;
- 45º — 1.1 м;
- 60º и более — до 0.5 м (непонятно, как вообще можно находиться в столь низком помещении).
Что такое строительный объем здания
Здание состоит из наземной и подземной частей, разделенных линией пола.
Строительный объем — это сумма объемов:
- надземной части, включая купола и фонари, но без следующих элементов:
- выступающих конструкций в виде балконов, портиков, террас;
- проездов, устроенных прямо под зданием.
- подземной части, за исключением:
- подземного пространства для зданий на опорах;
- подполий для проветривания в зданиях северных широт;
- подпольных технических каналов.
Как определить площадь застройки
Общая площадь здания и площадь застройки — это разные понятия.
Площадь застройки здания определяется как S горизонтального сечения здания на уровне цоколя вместе с выступающими его частями, в том числе и расположенные выше линии сечения.
Учитываются при подсчете:
- ступени, террасы, колонны, подвальные входы, веранды и пр.;
- консольные элементы, выступающие за пределы наружных стен, расположенные на высоте не более 4.5 м;
- проезды.
Выступающие консоли, расположенные выше 4.5 м, не учитываются при определении площади застройки.
Как посчитать количество этажей
Этажность здания и количество этажей — разные вещи, что не вполне отражено в своде правил.
Под этажностью обычно понимают количество надземных этажей в построенном и сданном в эксплуатацию здании.
К надземным этажам относятся:
- обычные этажи;
- технический этаж;
- цокольный (полуподвальный) этаж, если его потолочное перекрытие находится не ниже двух метров от уровня земной поверхности;
- антресоли, площадки и другие поверхности площадью не более 40% от ПЭ.
Не считаются надземными этажами:
- чердаки высотой менее 1.8 м;
- подполье;
- пространство между этажами;
- технические надстройки на крыше (выходы вентиляционных и лифтовых шахт, этажных лестниц и др.).
При проектировании здания и его регистрации используется также термин “кол-во этажей”, однако он шире и включает в себя надземные, технические, цокольные, подвальные, мансардные этажи. Все они вносятся в кадастр недвижимости.
- Здание может быть многоуровневым, то есть в разных его частях может быть разное количество этажей (частая причина этому уклон местности).
- Для расчета высоты подъема лифта учитывается только технический этаж (чердаки во внимание не принимаются).
Что такое торговая площадь
В торговую площадь магазина входят:
- S торговых залов;
- помещений для оформления и выдачи заказов;
- кафетерии и детские площадки;
- другие помещения для обслуживания покупателей.
Краткие итоги
- Общая площадь здания слагается не только из S этажей, а и других помещений (лоджий, антресолей, террас и пр.), в том числе и пространственного типа (световых и шахтовых), и наружных элементов планировки.
- При проектировании и эксплуатации здания необходимо отличать общую площадь от полезной и расчетной, а также уметь определить площадь застройки здания.
- Хотя здание и состоит из внутренних помещений (квартир, офисов, торговых залов и пр.) их площади не суммируются для определения S этажа: она определяется в границах внутренних поверхностей наружных стен дома.
- Знать площадь помещения в здании важно, например, для расчета арендной платы.
- Визуальное количество этажей здания может быть меньше, чем в техническом плане в ЕГРН.
Оценка статьи:
Загрузка…
Источник
| ||||
Проектировщик Регистрация: 25.05.2013 Хабаровск Сообщений: 5 | СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 Приложение В (обязательное). Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема В.1 Правила, необходимые для целей проектирования: общая площадь здания, площадь помещений, площадь застройки и этажность здания, строительный объем В.1.1 Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен. В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа. В площадь этажа не включается площадь проемов для лифтовых и других шахт, эта площадь учитывается на нижнем этаже. Площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах), и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включаются. Эксплуатируемая кровля при подсчете общей площади здания приравнивается к площади террас. В.1.2 Площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными, в площадь комнат и других помещений не включаются. В.1.3 Площадь неостекленных балконов, лоджий, а также террас следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением. В.1.4 Площадь размещаемых в объеме жилого здания помещений общественного назначения подсчитывается по правилам, установленным в СНиП 31-06. В.1.5 Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки. В.1.6 При определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются. При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания. При определении этажности здания для расчета числа лифтов технический этаж, расположенный над верхним этажом, не учитывается. В.1.7 Строительный объем жилого здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ±0,000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем определяется в пределах ограничивающих наружных поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и других надстроек, начиная с отметки чистого пола надземной и подземной частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, балконов, террас, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), проветриваемых подполий и подпольных каналов. В.2 Правила, необходимые для потребительской характеристики жилого здания: площадь квартир, общая площадь квартир* В.2.1 Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров). Площадь, занимаемая печью и (или) камином, которые входят в отопительную систему здания (а не являются декоративными), в площадь помещений квартиры не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа выступающих конструкций лестницы 1,6 м и менее не включается в площадь помещения, в котором размещена лестница. При определении площади комнат или помещений, расположенных в мансардном этаже, рекомендуется применять понижающий коэффициент 0,7 для площади частей помещения с высотой потолка от 1,6 м — при углах наклона потолка до 45°, а для площади частей помещения с высотой потолка от 1,9 м — от 45° и более. Площади частей помещения с высотой менее 1,6 м и 1,9 м при соответствующих углах наклона потолка не учитываются. Высота помещения менее 2,5 м допускается не более чем на 50% площади этого помещения. В.2.2 Общая площадь квартиры — сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации. | |||
|
Источник
Приобретение недвижимости или заказ строительного проекта всегда сопровождаются измерительными процедурами, где важную роль играют такие оценочные параметры, как общая и полезная площадь помещения.
Данные замеры фиксируются в техническом паспорте сооружения. Именно от них зависит стоимость 1 м² и всего здания в целом, размер коммунальных услуг, количество необходимого строительного материала для обустройства пространства и прочее.
Общая площадь здания: понятие и особенности расчета
Под общей площадью строения подразумевается суммированный метраж помещений, находящихся на всех этажах сооружения.
Совместная квадратура является важной характеристикой, так как цифра этого метража определяет стоимость постройки, объемы работ по перепланировке и реконструкции и т.д.
Для того, чтобы высчитать данный параметр, необходимо сложить метраж:
- Всех этажей, в том числе цокольного, подвального, мансардного и технического.
- Антресолей, балконов, галерей в зрительных и других видах залов.
- Веранд и террас.
- Внешних галерей и закрытых лоджий.
- Переходов в другие части строения.
- Встроенных шкафов.
- Холодных кладовых.
- Ниш в стенах сооружения.
- Площадь многосветных частей строения.
- Проемов в перекрытиях более 15 м².
- Помещений между лестничными маршами, ширина которых составляет более 1,5 м.
- Лифтовых и других шахт.
- Элементов, являющихся открытыми и неотапливаемыми — эксплуатируемая кровля, открытые лоджии и галереи, наружные тамбуры. Причем их кубатура указывается отдельной строкой.
Некоторые замеры подсчитывают с применением понижающего коэффициента, который является легальным фактором, влияющим на снижение общей стоимости постройки. При подсчете квадратуру помещения умножают на данный коэффициент и суммируют с остальными величинами. Если вычисляется размер лоджии, то умножать надо на 0,5. В случае балконов или террас — на 0,3, а для веранд и холодных кладовых — на 1,0. Данные элементы не предназначены для жилья. Они считаются общедомовыми.
Общую квадратуру следует измерять, учитывая внутреннюю отделку на уровне пола. При этом плинтус не берется в расчет.
В совместную площадь не включают засыпанные участки, расположенные внутри строительных объектов на подвальных этажах.
Полезная площадь и особенности ее расчета
Полезной площадью называют суммированный метраж всех помещений, предназначенных для жизнедеятельности человека. В их число входят также балконы и антресоли в фойе, залах, вестибюльных помещениях и т.д. В зарубежном архитектурном деле данную характеристику называют «Используемая площадь». Ее измерение производится по внутренним контурам какого-либо помещения. Длина стен замеряется на уровне пола.
В зависимости от используемых строительных материалов данная величина может изменяться: толстые стены уменьшают эту цифру, а тонкие — увеличивают.
При определении полезной квадратуры не берутся в расчет следующие конструкции:
- Лоджии, балконы, тамбуры, пандусы.
- Террасы, коридоры, гаражи.
- Лестничные клетки.
- Шахты лифта.
- Открытые лестницы внутри здания.
- Несущие и ограждающие конструкции, такие как стены, колонны, перегородки, стойки, пилоны, пьедесталы.
- Трубопроводы и электропроводы, выступающие более, чем на 3 см.
- Ниши высотой менее 2 м.
- Арочные проемы с шириной меньше 2 м.
- Дверные проемы в пределах стен.
- Печи или камины, в случае если они являются элементами отопительной системы строения.
Если рассматривать полезную кубатуру с позиции оценки, то она формируется из метража помещений, сдача или аренда которых может приносить доход.
Общие правила подсчета полезной и совместной площади
Расчет как совместной, так и полезной квадратур производится без включения в него пространств подпольного типа, назначение которых заключается в проветривании постройки в областях вечной мерзлоты.
Не учитываются площади чердаков и технических подпольев, если высота выступающих элементов меньше 1,8 м, считая от нижней до верхней границы.
Наружные тамбуры, балконы и открытые лестницы, портики, крыльцо и пандусы также исключаются при подсчете данных величин.
Вычисления всех видов площадей имеют единую правовую основу и сформулированы в следующих правовых документах:
- Жилищный Кодекс РФ.
- Свод нормативных правил СНиП от 2003 г.
- Федеральный закон №384-ФЗ от 30.12.09 г.
Отличия в подсчетах общей и полезной площадей
Общая квадратура является более обширным понятием, чем полезная площадь, и обозначает суммированный метраж всех частей здания, куда относятся и площади различных инженерных конструкций, световых и шахтовых помещений, а также планировочных элементов. Причем они могут располагаться как внутри, так и снаружи самого сооружения.
Полезная площадь рассчитывается в составе общей. Если рассматривать совместную кубатуру как периметр строения, то полезная площадь представляет собой жилое пространство между стенами, используемое для жизнедеятельности человека, размещения и хранения имущества. Для определения полезной квадратуры необходимо посчитать метраж всех жилых и подсобных помещений, а также балконов и антресолей, располагающихся с внутренней стороны постройки.
Несмотря на наличие определенных правил и законодательных актов часто возникают трудности при определении общей и полезной квадратур. Причина кроется в наличии огромного количества нюансов, которые следует учитывать при расчетах. Поэтому во избежание судебных споров, рекомендуется обращаться к профессионалам.
Источник