Полезная и общая площадь при аренде помещений
2007-08-22 23:21:30
ПРАВИЛА ПОДСЧЕТА ОБЩЕЙ, ПОЛЕЗНОЙ И РАСЧЕТНОЙ ПЛОЩАДЕЙ, СТРОИТЕЛЬНОГО ОБЪЕМА, ПЛОЩАДИ ЗАСТРОЙКИ И ЭТАЖНОСТИ ЗДАНИЙ.
1. Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).
Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутренних
поверхностей наружных стен. Площадь антресолей, переходов в другие
здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и других
залов следует включать в общую площадь здания. Площадь многосветных
помещений следует включать в общую площадь здания в пределах только
одного этажа.
При наклонных наружных стенах площадь этажа измеряется на уровне пола.
2. Полезная площадь общественного здания
определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а
также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением
лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и
пандусов.
3. Расчетная площадь общественных зданий
определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, за
исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых
шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных
для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.
Площадь коридоров, используемых в качестве рекреационных помещений в
зданиях учебных заведений, а также в зданиях больниц, санаториев, домов
отдыха, кинотеатров, клубов и других учреждений, предназначенных для
отдыха или ожидания обслуживаемых, включается в нормируемую площадь.
Площади радиоузлов, коммутационных, подсобных помещений при эстрадах
и сценах, киноаппаратных, ниш шириной не менее 1 и высотой 1,8 м и
более (за исключением ниш инженерного назначения), а также встроенных
шкафов (за исключением встроенных шкафов инженерного назначения)
включаются в нормируемую площадь здания.
4. Площадь подполья для проветривания здания, проектируемого для
строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья
(технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих
конструкций менее 1,8 м, а также лоджий, тамбуров, наружных балконов,
портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую, полезную и
расчетную площади зданий не включаются.
5. Площадь помещений зданий следует определять по их размерам,
измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне
пола (без учета плинтусов). При определении площади мансардного
помещения учитывается площадь этого помещения с высотой наклонного
потолка не менее 1,6 м.
6. Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ?0.00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).
Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется
в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих
конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого
пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных
деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков,
террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах
(в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями,
проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.
7. Площадь застройки определяется как площадь
горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя,
включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на
столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.
РАСЧЕТ ПЛОЩАДЕЙ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ
1. Функциональное назначение площадей торгового центра.
По функциональному назначению площади торгового центра делятся на:
- торговые, т.е. предназначенные под размещение торговых предприятий;
- сервисные, предназначенные под размещение предприятий бытовых
услуг (химчисток, ремонта обуви, одежды и т.п., парикмахерских и пр.) и
финансовых услуг (отделений банков, обменных пунктов); - общественного питания, т.е. предназначенные под размещение предприятий общественного питания (кафе, ресторанов, баров и пр.);
- развлекательные, т.е. предназначенные под размещение
предприятий увеселительного характера (кинотеатров, игровых автоматов,
казино, боулинга и пр.); - общего пользования (зоны рекреации, коридоры, проходы,
туалеты и другие площади, предназначенные для посетителей торгового
центра); - офисные (где размещаются офис администрации торгового центра и компаний-арендаторов);
- складские (где размещаются склады компаний-арендаторов);
- технические (технические коридоры и помещения, где размещается инженерно-техническое оборудование торгового центра);
- вспомогательные (где размещаются помещения вспомогательного
характера, относящиеся к торговому центру в целом: помещения службы
охраны, уборки, помещения для хранения оборудования, общие туалеты для
персонала и пр.).
2. Принципы измерения площадей торгового центра.
Любая площадь, входящая в состав торгового центра, может быть
измерена как площадь горизонтальной поверхности, замкнутая
вертикальными поверхностями (внутренними поверхностями стен,
перегородок, витражных стекол и т.п.) и условными линиями, отделяющими
открытые площади, за вычетом площадей атриумов, лифтовых и
вентиляционных шахт, стояков, лифтовых шахт, лестничных проемов и
колонн.
Сумма всех площадей, измеренных таким образом, составляет общую площадь торгового центра.
Под условными линиями, отделяющими открытые площади, понимаются
линии, установленные договоренностью с арендаторами, или на основе
общепринятой практики деления площадей. Открытые площади, ограниченные
условными линиями, передаются в пользование арендатору. Например,
лобби-бар кинотеатра может не отделяться от зоны рекреации торговой
галереи вертикальными плоскостями, однако зона столиков лобби-бара
относится к площади бара (и используется оператором кинотеатра), а не к
площади торговой галереи.
Общая площадь торгового центра делится на полезную площадь торгового
центра и площадь общего пользования, техническую площадь и
вспомогательную площадь.
Полезная площадь торгового центра включает в свой состав площади:
- торговые;
- сервисные;
- общественного питания;
- развлекательные;
- офисные;
- складские.
В состав Полезной площади торгового центра входят также внутренние
площади общего пользования, внутренние технические площади и внутренние
вспомогательные площади.
Понятие внутренних площадей тождественно аналогичным площадям
торгового центра. Однако внутренние площади относятся к конкретным
помещениям. Например, Площадь общего пользования торгового центра и
Внутренняя площадь общего пользования может включать зону рекреации.
Однако в первом случае это является зоной рекреации торговой галереи,
относящейся ко всему торговому центру и не подлежащей сдаче в аренду,
во втором случае это может быть зоной рекреации в магазине и входить в
состав арендной площади этого магазина.
3. Понятие арендной площади и принципы измерения арендной площади.
Размер арендной площади устанавливается договором аренды. В
соответствии с общепринятой практикой деления площадей в состав
арендных площадей входят площади:
- торговые (торговых залов);
- сервисные (залов предприятий услуг);
- общественного питания (площади кухни и зоны столиков/обеденных залов);
- развлекательные (площади, занимаемые залами развлечений, игровыми автоматами, оборудованием и кассами);
- офисные;
- складские;
- внутренние площади общего пользования;
- внутренние технические площади;
- внутренние вспомогательные площади.
Совокупность всех арендных площадей торгового центра является Общей арендной площадью торгового центра (ОАП).
По существу понятие арендной площади тождественно понятию Полезной
площади торгового центра за вычетом площади офиса администрации
торгового центра.
Любая арендная площадь может быть измерена как совокупность всех
площадей горизонтальных поверхностей, замкнутых вертикальными
поверхностями и условными линиями (т.е. как совокупность всех помещений
и открытых пространств), относящихся к какому-либо предполагаемому
арендатору, за вычетом площадей атриумов, лифтовых и вентиляционных
шахт, стояков, лифтовых шахт, лестничных проемов и колонн.
Ошибку при подсчёте площадей может дать неисправный компьютер. Для решения проблемы потребуется ремонт компьютеров от компьютерного мастера.
Автор: Департамент капитального строительства
Издание: Real Estate Solutions
Источник
Заключен договор аренды нежилых помещений между двумя юридическими лицами. В Договоре аренды указано, что при отсутствии счетчиков, оплата коммунальных услуг по отоплению помещения рассчитывается следующим образом — «Для расчета используется соотношение площади, занимаемой Арендатором (с учетом площадей мест общего пользования) и общей площади объекта». Но при этом, в Договоре и в дополнительных соглашениях, в Акте приемки, площадь МОП не определена. Какова в данном случае методика расчета площади МОП?
01 Августа 2016, 16:18, вопрос №1332449
Виктор, г. Москва
Уточнение клиента
Мы — арендаторы, арендуем 543,2 м2. Общая площадь здания — 4942,4 м2. Кроме нас существует еще 1 арендатор, арендующий 1141,6 м2. Арендодатель хочет обязать нас оплачивать стоимость коммунальных услуг сверх занимаемых нами 543,2 м2, а именно, добавив площадь МОП, которую он рассчитывает следующим образом:
1392,9 м2 (площадь МОП согласно экспликации) / 3549,5 м2 (основные помещения согласно экспликации) = 0,39 («коэффициент МОП»)
543,6 м2 * 0,39 = 212 м2 (площадь МОП, которую добавил к арендуемой площади арендодатель).
То есть, арендодатель обязует нас оплачивать коммунальные услуги не за 543 м2, а за 543 м2 + 212 м2.
Мы не согласны с методикой расчета коэффициента МОП. Как в таких случаях рассчитывается площадь МОП?
Если договором аренды площадь МОП не определена, но в договоре сказано, что мы возмещаем отопление «с учетом площадей МОП», то может ли в целях расчета стоимости коммунальных услуг арендодатель приплюсовать к арендуемой нами по договору аренды площади 543 м2 еще 212 м2 МОП?
01 Августа 2016, 16:39
Уточнение клиента
Дополнительное соглашение заключить не удастся. Сейчас спор в суде. Арендодатель, с которым спор, уже не распоряжается этим имуществом. В договоре указано, что платить за МОП по теплу мы должны, но сама площадь МОП нигде не определена. В здании не все помещения арендуются — половина здания пустует, так что не получится от общей площади вычесть арендуемую для расчета МОП. Остается вопрос — как рассчитать МОП при данных условиях.
(ответ о том, что раз в договоре не указана площадь МОП, то мы и не должны за нее дополнительно платить, так как в договоре арендуемые нами 543 м2 уже и так включают в себя МОП — учли, спасибо, но нужно оспорить сам расчет истца в суде).
02 Августа 2016, 11:37
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (4)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Уважаемый Виктор! Здравствуйте! Только вот зачем Вам МОП? Арендатор арендует конкретное помещение или помещения, соответственно, если в договоре аренды не прописана обязанность Арендатора возмещать Арендодателю стоимость отопления МОП исходя из приходящей на Арендодателя площади МОП, то и относить на Арендатора Вы стоимость отопления за МОП (опять же приходящей площади на Арендодателя) не вправе. Если же такое есть, то вопрос больше к экономисту.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
(с учетом площадей мест общего пользования) и общей площади объекта». Но при этом, в Договоре и в дополнительных соглашениях, в Акте приемки, площадь МОП не определена. Какова в данном случае методика расчета площади МОП?
Виктор
Здравствуйте. Или прописать в доп. соглашении размер МОП которую вы оплачиваете или вычислять сумму всех площадей помещений минус площадь здания и уже от этого вычислять долю МОП которая приходится на Ваше помещение пропорционально занимаемой площади.
Моё мнение что так. Хотя тут наверное к экономистам вопрос больше.
Проще допиком определить.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Каравайцева Елена
Юрист, г. Новоалтайск
Здравствуйте, Виктор! Площадь сдаваемого в аренду помещения указывается в кадастовом паспорте, либо техническом плане БТИ данного нежилого помещения. Для удобства предложите сторой Арендодателю заключить дополнительное уточняющее соглашение к договору. Например, прописать условие: общая площадь объекта и площадь такая-то, занимаемая Арендатором -такая-то. Либо сделайте отсылочное к приложению к Договору условие. В качестве приложения приложите копии техплана или кадастрового паспорта с указание площадей помещений.
получен
гонорар 100%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
«Для расчета используется соотношение площади, занимаемой Арендатором (с учетом площадей мест общего пользования) и общей площади объекта»
Виктор
Виктор, приветствую!
Ключевым для решения вопроса является формулировка условия в договоре. Если дословно так, как Вы привели в цитированном фрагменте, то я предлагаю Вам толковать его в свою пользу следующим образом:
1. Арендатор арендует помещение размером 543,2 м2.
2. Места общего пользования он никакие не занимает (в договоре ведь они не указаны, верно?). А может и занимает, но они входят в состав этих 543,2 метров. Напр. коридоры, туалеты и т.п. внутри вашего помещения.
3. Следовательно, вы должны оплачивать коммунальные услуги в соотношении 543,2 / 4942,4. Это и есть ваша доля в коммунальных услугах при отсутствии счетчиков.
Позиция спорная, но в вашем случае в суде должно сработать правило, по которому спорные вопросы толкуются не в пользу стороны, составившей проект договора (в данном случае это арендодатель, который должен был позаботиться о том, чтобы договор можно было понять).
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Источник
Приложение N 2
к приказу Министерства
экономического развития РФ
от 1 марта 2016 г. N 90
Требования
к определению площади здания, сооружения и помещения
1. Требования применяются для целей государственного кадастрового учета при определении площади жилых и нежилых зданий, сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки, жилых и нежилых помещений.
2. Площадь здания, сооружения, помещения определяется как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.
3. Значение площади здания, сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, — в метрах с округлением до 0,01 метра.
4. Для помещений в зданиях, сооружениях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить определение площадей по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь принимается по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.
5. Площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.
В площадь нежилого здания, сооружения включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий, галерей, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий).
В площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади подполья для проветривания нежилого здания, сооружения на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций) при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра, наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, в подвальных этажах — пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей, над подвесными потолками (когда для доступа к коммуникациям не требуется предусматривать проход для обслуживающего персонала), площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников.
6. Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь мансардного этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака, с учетом пункта 11 настоящих Требований. Площадь эксплуатируемой кровли нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.
В площадь этажа включаются в одноэтажном нежилом здании, сооружении — площадь ярусов этажерок и антресолей, в многоэтажном нежилом здании, сооружении — площадь ярусов этажерок и антресолей в пределах расстояния по высоте между отметками ярусов этажерок и антресолей площадью на каждой отметке более 40% площади пола этажа.
В площадь этажа нежилого здания, сооружения в пределах пожарного отсека не включаются наружные рампы для автомобильного и железнодорожного транспорта.
Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров включаются в площадь нижнего этажа нежилого здания, сооружения.
Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола, при наклонных наружных стенах — на уровне пола.
7. Площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). В площадь застройки включается площадь под сооружением, расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 метра, а также подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.
8. Площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания.
В площадь жилого здания включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.
В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, и площадь, находящуюся в пределах дверного проема.
Эксплуатируемая кровля при подсчете площади жилого здания приравнивается к площади террас.
9. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.
В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.
Площадь проемов для лифтовых и других шахт включается в площадь нижнего этажа жилого здания.
Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте 1,1-1,3 метра от пола, при наклонных наружных стенах — на уровне пола.
Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака с учетом пункта 13 настоящих Требований. Площадь эксплуатируемой кровли жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей ограждений по периметру эксплуатируемой кровли.
10. Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1-1,3 метра от пола.
11. Расстояния, применяемые для определения площади нежилого помещения мансардного этажа, измеряются на высоте наклонного потолка (стены):
1,5 метра — при наклоне 30 градусов к горизонту;
1,1 метра — при 45 градусах;
0,5 метра — при 60 градусах и более.
При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.
12. Площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.
В площадь жилого помещения включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.
В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.
13. Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.
Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения мансардного этажа, измеряются на высоте наклонного потолка (стены):
1,5 метра — при наклоне 30 градусов к горизонту;
1,1 метра — при 45 градусах;
0,5 метра — при 60 градусах и более.
При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.
Источник