Полезная жилая и общая площадь квартир

Среднестатистический россиянин вряд ли знает, какие квадратные метры относятся к общей площади квартиры, а какие — к жилой. Куда, к примеру, причисляются ванная и кухня? И как быть с балконами, лоджиями и лестницей в двухуровневой квартире? На первый взгляд, эти юридические тонкости кажутся не слишком нужными в повседневной жизни. Однако от цифр, указанных в документах на квартиру, напрямую зависят многие статьи коммунальных расходов и рыночная стоимость жилья.

Основная терминология

Для начала надо сформулировать, как действующее законодательство определяет общую и жилую площадь квартиры. Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения складывается из суммы площади всех частей такого помещения. В эту кубатуру также включается площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Балконы, веранды, террасы и лоджии сюда не входят. Понятие жилая площадь в Жилищном Кодексе как таковое не выделяется.

Однако при определении площадей жилых домов и квартир также применяется Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37). В ней дается следующее определение. Общая площадь квартиры образуется суммой площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, которые рассчитываются со следующими понижающими коэффициентами:

· балконы и террасы — 0,3;

· веранды и холодные кладовые — 1,0.

Под жилой площадью вышеупомянутая инструкция понимает сумму площадей всех жилых комнат квартиры. Правда, в этом документе фигурирует также понятие «площадь квартиры», которое, по сути, совпадает с определением общей площади, данным в ЖК.

Как рассчитывается площадь в новостройке

Неудивительно, что при таком обилии терминов и их трактовок, возможно возникновение спорных ситуаций. Чаще всего это происходит при покупке квартир по договору долевого строительства, при заключении которого застройщик приводит описание объекта долевого участия (квартиры), основываясь на данных проектной документации на дом. Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП , в котором расчет площадей предлагается производить согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда. Она же применяется и при обмере квартиры для постановки кадастровый учет, т. е общая площадь рассчитывается с применением понижающих коэффициентов.

Но есть один нюанс: какую цифру брать за основу при расчёте стоимости квартиры в новостройке прописывается в договоре долевого участия. Это зависит от маркетинговой политики застройщика: можно взять жилую площадь, и тогда квадратный метр будет стоить дороже. А можно снизить стоимость «квадрата», чтобы привлечь покупателей, взяв за основу общую площадь. Однако эта дешевизна окажется мнимой, т.к. ее компенсирует больший метраж. Так что, нужно внимательно изучить ДДУ, чтобы понять какая площадь будет учитываться при определении стоимости квартиры, иначе неправоту застройщика доказать вряд ли получится. Предъявить претензии возможно, только если реальная площадь квартиры будет отличаться от указанной в документе, тогда дольщик имеет право потребовать вернуть деньги за недостроенные метры.

Также стоит обратить внимание на отличие лоджии и балкона. На первый взгляд эти понятия почти идентичны, однако при расчете общей площади для них применяются разные коэффициенты (0,5 — для лоджии и 0,3 — для балкона). Отличия же заключаются в следующем. Лоджия имеет боковые стены, потолок и как бы утоплена в здание, а балкон выступает за периметр дома.

На что влияет метраж квартиры

Помимо рыночной стоимости недвижимости, кубатура квартиры влияет и на размер коммунальных платежей.

Так, для определения платы за отопление согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации (от 23.05.2006 г. № 307), учитывается общая площадь жилого помещения за исключением неотапливаемых помещений (холодных лоджий, балконов, кладовых и т.п.). При отсутствии счетчиков такая же система действует и при начислении платы за горячее и холодное водоснабжение.

Общедомовые нужды также косвенно связаны с количеством метров общей площади, находящихся в собственности каждого жильца. Каждый собственник жилья платит за ОДН пропорционально метражу принадлежащей ему недвижимости. Так что существующие нормы закона могут стать причиной увеличения коммунальных расходов. А поскольку итоговая сумма зачастую оказывается весьма солидной, владельцы квартир имеют право знать, за какую площадь им придется платить.

Разница между жилой и общей площадью квартиры

Нередко собственники жилья употребляют термины «жилая площадь» и «общая площадь» дома или квартиры, не совсем понимая, что это разные понятия. В этом нет ничего страшного, если беседа не носит делового характера или в ней не решается вопрос о сделке с недвижимостью. Когда же человек самостоятельно, то есть без привлечения риэлторов или компетентных организаций, занимается поиском или продажей жилья, то разобраться в терминологии становиться делом принципиальным и юридически значимым.

Общая площадь квартиры

Основным законодательным актом, который регулирует большинство вопросов, связанных с жилой недвижимостью, является ФЗ №188 от 29.12.2004 г. – Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ).

Статья 15 дает определение общей площади жилого помещения, как суммарную площадь всех помещений, в том числе и второстепенного значения (бытовых, имеющих функциональную нагрузку). Причем, под жилым помещением закон понимает как дом или квартиру, так и их обособленные части (комната).

Еще одним действующим законодательным актом, раскрывающим понятия и определения, является приказ Минземстроя РФ №37 от 04.08.1998 г. Упомянутым приказом утверждена инструкция о проведении учета жилищного фонда РФ, в которой конкретно перечислены помещения, считающиеся частью общей площади:

1. Жилые комнаты.
2. Коридоры.
3. Холлы.
4. Кухни.
5. Санузлы.
6. Ванные.
7. Кладовые.
8. Внутренние тамбуры.
9. Передние.

Важным моментом является отделение мест квартиры, которые не считаются жилплощадью как таковой:

• Лоджии, балконы.
• Террасы и веранды.
• Квадратура под камином (печью).
• Место под аркой или дверью, порог которых уже 2-х м, что не позволяет использовать его с какой-либо целью.
• Метраж под лестницей, если ее высота меньше 1,6 м.
• Низкие (менее 1,8 м) стенные углубления и встроенные шкафы.

Жилая площадь квартиры

Точного определения жилой площади в законодательстве не встречается, но в ст. 16 ЖК РФ, неоднократно отмечено, что вся площадь жилья состоит из комнат и помещений, так называемого, вспомогательного использования, то есть необходимых для удовлетворения нужд граждан, связанных с проживанием, главным образом, санитарно-бытовых. Поэтому жилой площадью нужно считать совокупность площадей жилых комнат, то есть комнат, в которых семья проводит длительное время, не связанное с бытовой или иной функцией. К числу этих помещений принято относить спальни, гостиные, детские, рабочие кабинеты.

Важно понимать, что даже если размер кухни позволяет поставить туда габаритную мебель и проводить там большую часть времени, то функциональная нагрузка на помещение все равно не позволит отнести его к жилым. То же правило применимо, например, к передним или коридорам.

Когда жилая и общая площади – одно и то же

Рассматриваемые понятия совершенно точно не являются равнозначными. Но в случае, если все жилье представляет собой комнату в общежитии или коммунальной квартире, то жилая и общая площади будут одним и тем же. Дело в том, что в этом случае все жилье состоит исключительно из жилых комнат. В любом другом варианте эти понятия не могут обозначать одно и то же.

Когда важно знать разницу между жилой и общей площадью квартиры

1. При выборе недвижимости важно помнить, что балконы или лоджии не входят в общую площадь жилья. При покупке квартиры стоит уточнить, не внес ли их хозяин (компания-застройщик) в общую квадратуру квартиры. Это важно, так как суммарная площадь всех помещений влияет на рыночную стоимость. Иногда метраж балкона или лоджии может учитываться, но тогда это должно быть сделано с понижением коэффициента.
2. Жилая площадь всегда меньше общей, за исключением рассмотренного выше случая, поэтому, даже если у двух квартир одинаковая общая квадратура, одна квартира может казаться меньше другой за счет меньшей площади жилых комнат.
3. Важно знать, что плата за содержание жилья и его капитальный ремонт, а также коммунальные платежи (при отсутствии индивидуального прибора учета), напрямую зависят от общей жилплощади. Также рассчитывается налог на имущество и плата за наем.
4. Размер жилой площади – основной показатель определения степени нуждаемости семьи в улучшении условий проживания. Также такой показатель будет играть решающую роль при выделении семье жилья по договору соцнайма или выделении денежных средств на его приобретение по государственным социальным программам, например, молодым семьям, детям-сиротам и военнослужащим.
5. В многоквартирном доме общее имущество делится между собственниками квартир тоже исходя от общей квадратуры занимаемых квартир. А эта доля, в свою очередь, является решающей при распределении количества голосов на общем собрании собственников в многоквартирных домах. То есть, чем больше квадратов в собственности, тем большую роль играет хозяин в решении общедомовых вопросов.

В жизни встречается немало ситуаций, когда знание, какое понятие и когда используется, может пригодиться. Осведомленность в данном вопросе поможет в сделках с недвижимостью или в контроле за правильностью начисления коммунальных платежей и определением социальных норм, что может весьма облегчить жизнь и сохранить семейный бюджет.

Общая и жилая площадь квартиры

В России вопросы обеспечения, пользования, владения, распоряжения, оплаты за пользование жилыми помещениями регулируются Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) и рядом иных нормативных актов. В силу важности этого вопроса, ряд норм ЖК РФ имеет императивный (неизменяемый) характер.

Законодательством предусмотрены три вида площадей жилых помещений:

• общая;
• жилая площади;
• площадь квартиры.

Эти категории отличаются друг друга способами подсчета площадей и использованием их в различных целях.

В договорах долевого участия в строительстве есть еще одна категория — проектная площадь жилого помещения, которая может существенно отличаться от общей. При заключении договоров необходимо учитывать нормы отклонения от общей площади жилого помещения и порядок увеличения или уменьшения цены за построенное жилье.

Понятие общей площади квартиры

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ, квартира является одним из видов жилого помещения. Для того чтобы помещение отвечало требованиям, предъявляемым к квартире, он должно обладать следующими характеристиками:

• быть обособленным от других помещений;
• находиться в многоквартирном (имеющем более двух квартир) доме;
• к помещению должен быть обеспечен доступ к помещениям общего пользования в доме;
• состоять из одной или более комнат.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ, общей площадью жилья является сумма площадей всего жилого помещения. В нее включается и площадь подсобных помещений, которая необходима для обеспечения нужд проживающих в квартире граждан. Исключение составляют лоджии, балконы, террасы и веранды. Подсобными помещениями являются коридоры, ванная, туалет, кладовка, встроенные шкафы и т. д.

От общей площади жилья необходимо отличать площадь, которая включает в себя балконы, лоджии, террасы и т.д. К ним применяются коэффициенты:

• балконы, террасы — 0,3%;
• лоджии — 0,5%;
• веранды и холодные кладовые — 1%.

Понятие жилой площади квартиры

Жилой площадью помещений является сумма площадей всех жилых комнат (Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37). В случае необходимости, ее можно увеличить за счет вспомогательных помещений (коридор, кладовка, а также за счет лоджии, балкона, террасы и т. д.) Такое увеличение происходит за счет ее перепланировки либо реконструкции дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, перепланировка — это изменение конфигурации квартиры и как следствие, внесение корректировок в технический паспорт квартиры.

По этой причине, несоблюдение порядка перепланировки (получение разрешение органов местного самоуправления, внесение изменений в технический паспорт и прочее) может повлечь за собой признание ее незаконной.

Реконструкция дома — это изменение его размеров, количества этажей, площади, надстройка, перестройка дома. В силу того, что реконструкция затрагивает несущие строительные конструкции дома, то на ее производство необходимо получение разрешения на строительство.

В случае проведения реконструкции дома с выселением нанимателя, наймодатель обязан предоставить гражданину и его семье другое жилое помещение на время проведения реконструкции. При этом договор социального найма сохраняет свою силу, и после окончания реконструкции наниматель вправе вернуться в прежнее жилье (ст. 88 ЖК РФ).

На что влияет площадь квартиры?

Законодатель различает три вида площадей жилых помещений:

Общая площадь жилого помещения используется в целях:

• расчета размера платы за отопление;
• расчета доли собственника жилья в общем имуществе многоквартирного дома (доля пропорциональна размеру общей площади);
• расчета налоговой базы при уплате налога на землю, находящейся в общей долевой собственности (пропорционально размеру общей площади);
• расчета налоговой базы при уплате налога на жилое помещение и налогового вычета по налогу на имущество физических лиц;
• определения размера стоимости 1 м 2 общей площади при передаче гражданам жилых помещений в случае признания их прежнего дома аварийным и включения его в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда;
• определения нормы предоставления жилья;
• определения учетной нормы жилого помещения исходя из размера которой, выявляется уровень обеспеченности граждан жильем;
• определение размера площади жилья, выделяемого по договору социального найма либо в собственность различным категориям лиц (военнослужащие, инвалиды, сироты и прочее);
• расчета размеров безвозмездных социальных выплат на жилье с привлечением средств федерального бюджета.

На данный момент, на такой порядок перешли 28 субъектов РФ, в том числе г. Москва, Бурятия, Башкортостан, Владимирская, Ивановская области и т.д. В связи с таким изменением порядка исчисления налога, увеличивается налоговая нагрузка на граждан, поэтому законодатель установил вычеты (не облагаемые налогом площади) в отношении объектов жилого назначения в размере 20 м 2 общей площади — для квартиры, 10 м 2 — для комнаты, 50 м 2 — для дома.

Определение размера жилой площади целесообразно для:

• определения размера санитарной нормы жилья;
• предоставления жилья в общежитии (не менее 6 м 2 на одного человека) (ст. 105 ЖК РФ);
• оценки жилья для заключения договора купли-продажи недвижимости;
• составления акта обследования жилищно-бытовых условий жизни несовершеннолетнего органами опеки и попечительства;
• заключения договора ипотеки;
• составления акта приема-передачи по договорам купли-продажи, мены, аренды, социального найма.

Определение площади помещения осуществляется в целях:

• определения размера жилья, находящегося в собственности гражданина, при предоставлении ему квартиры по договору социального найма;
• статистического учета жилищного фонда в РФ, расчета размеры оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и других целей;
• расчета стоимости оплаты за общедомовые нужды;
• расчета размера субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Таким образом, три категории площадей жилых помещений используются в различных целях и важно определять, когда и какая категория используется в соответствии с законодательством РФ.

Подсчет общей и жилой площади квартиры

Законодатель предусматривает различные способы подсчета общей и жилой площади жилья в зависимости от целей, для которых этот расчет производится:

• В соответствии с ЖК РФ, общая — определяется как общая сумма всех жилых и вспомогательных помещений.
• По статистическому наблюдению готовой строительной продукции и методикам оценки деятельности органов местного самоуправления, общая площадь — это площадь всех жилых и подсобных помещений и площадь веранд, террас, лоджий, балконов, подсчитанных с понижающими коэффициентами (балконы, террасы — 0,3%, лоджии — 0,5%, веранды и холодные кладовые — 1%).
• Жилая площадь определяется как сумма всех жилых помещений. Подсобные помещения, лоджии, балконы, террасы, веранды в расчете жилой площади не учитываются.

Определение площади квартиры, купленной по договору долевого участия

На данный момент нет методики определения стоимости квартир по договору долевого участия. Обычно строители определяют стоимость исходя из доли, которую составляет площадь жилого помещения в общей площади всех квартир строящегося дома.

В договорах долевого участия указывается проектная площадь жилья, включающая:

• жилую площадь;
• площадь вспомогательных помещений;
• балконов и лоджий.

Если в договоре стороны предусмотрели возможность увеличения площади и порядок внесения доплаты в связи с этим, то такое отклонение не считается нарушением прав участника долевого строительства, поскольку величина отклонения не указывает на отступление застройщиком от условий договора и на непригодность жилого помещения для проживания.

Если же оговорки о возможном увеличении/уменьшении фактической площади договор долевого участия не содержит, то участник вправе обратиться в суд с исковыми требованиями к застройщику о возврате излишне уплаченной суммы. Размер суммы денежных средств суд будет исчислять, учитывая размеры общей площади квартиры, рассчитанной по правилам ст. 15 ЖК РФ.

Н. предъявила иск о взыскании с застройщика излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Н. заключила с застройщиком договор долевого участия, по окончании строительства застройщик должен был передать Н. однокомнатную квартиру, размер которой составлял 50 м 2 , жилая — 38 м 2 , балкон — 5 м 2 .

Стоимость квартиры была рассчитана исходя из всей площади квартиры, без применения коэффициентов. Н. подписала акт приема-передачи квартиры без замечаний, никаких претензий по ходу исполнения договора не высказывала. В договоре стороны не указывали, что будут применять понижающий коэффициент к расчету площади балкона.

В соответствии с «Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ» от 04.08.1998 г., для балконов и террас применяется коэффициент — 0,3%. Соответственно, цена квартиры должна была рассчитываться с учетом указанного коэффициента. В связи с этим суд признал законными исковые требования И. и удовлетворил предъявленный иск.

Заключение

Определение площади квартиры используется в различных целях:

• при расчетах за коммунальные услуги,
• в договорах долевого участия,
• при определении нормы жилья и нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий и т.д.

В силу этого, очень важно различать, когда используется общая, а когда жилая. Корректное применение расчетов поможет избежать неопределенности в расчетах с застройщиками, в уплате налогов, оплате коммунальных услуг.

»

Следующая

ПриватизацияДо какого года продлена приватизация дачных и садовых участков