Полезные советы при покупке земельного участка
Купля-продажа земельных участков под подсобное хозяйство или под индивидуальное строительство набирает обороты с каждым годом. Очень много горожан желают если не на постоянно переехать за город, то хотя бы заиметь место для загородного цивилизованного отдыха. Многие рассматривают приобретение земельных участков в качестве выгодного вложения капитала. Однако, чтобы покупка прошла без стрессов, важно знать, на что обращать внимание при разговоре с продавцом участка.
Целевое назначение участка – один из важнейших параметров, на которые нужно обратить внимание: от этого зависит, разрешено ли будет на участке строительство. Если в планах строительство, то участок, как минимум, должен быть предназначен для использования как садовый или дачный с правом строительства жилого дома. Например, на участках, предназначенных для огородничества нельзя строить капитальные строения. На землях ЛПХ можно будет построиться капитально только в границах поселений. Лучший статус для участка под застройку – ИЖС.
Не нужно принимать на веру слова продавца о легкости перевода земли в категорию ИЖС. Существует очень много требований к земле для перевода:
-близость к поселению;
— согласование с администрацией;
-общественные слушания.
Прохождение всех этих формальностей требует вложений иногда сопоставимых со стоимостью самого участка. Также с опаской нужно отнестись к участкам, расположенным в непосредственной близости к водоему или к лесу.
Земли могут быть ограничены в обороте. В неразберихе 90-х годов происходили переводы участков, расположенных в природоохранной зоне, в земли под ИЖС. Даже при надлежащем оформлении сделки, всегда будет существовать риск потери такого участка в дальнейшем.
Проверяем земельный участок
Первым делом, после того, как вы подобрали участок и сошлись в цене, необходимо проверить следующее:
-Правоустанавливающие и кадастровые документы. После отмены в 2015 году зеленок (свидетельство о праве собственности) и в 2017 году кадастровых паспортов (КП) их заменил единый документ – выписка из ЕГРН. ЕГРП и ГКН государство объединило в единый реестр недвижимости – ЕГРН. Выписка ЕГРН в виде одного документа одновременно информирует получателя и о собственнических правах с обременениями и о сведениях из госкадастра. В выписке содержится информация о правах и ограничениях на землю. Так же там будут находиться сведения, которые раньше содержалась в КП – кадастровый номер, площадь, графический план участка. Впрочем, зеленки и кадастровые паспорта выданные ранее тоже остались актуальными.
-Выписка из ЕГРН подтверждает, что на указанную дату выдачи за продавцом зарегистрировано право на этот земельный участок. Эта бумага бессрочная, однако показывает регистрацию прав конкретно на дату выдачи. Получить её может и продавец и покупатель. Обратите также внимание на основание возникновения права – договор купли/продажи, наследование, судебное решение или постановление главы администрации.
-Непосредственно перед сделкой покупателю следует самому сделать запрос в ЕГРН, чтобы получить актуальную информацию о собственнике и об отсутствии ограничений на участок. Если ограничения присутствуют, может потребоваться согласие третьего лица. Может быть установлено обременение участка сервитутом: частным – для прохода, публичным – например, для строительства дороги. Все это будет отражено в выписке ЕГРН.
-Для сделки должны быть точно определены границы участка. Участок должен быть на кадастровой карте, должен быть зарегистрирован в «Роснедвижимости» и у него должно быть межевое дело. Если межевых колышков нет, лучше попросить продавца вызвать геодезиста и попросить установить колышки согласно кадастровому плану. Эта не особенно затратная процедура позволит избежать дальнейших споров. Впрочем, если вокруг свободные территории или нет трений с соседями, процедуру можно провести позднее.
-Обязательно внимательно оцените речь и поведение продавца. Если вас что-то смущает, попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит на учете. В этом вопросе лучше не стесняться – встречаются случаи, когда после совершения сделки родственники недееспособного продавца её оспаривают и выигрывают суды. Деньги тогда вернуть будет очень сложно.
-Посмотрите в паспорте продавца его семейное положение и спросите у него самого на всякий случай. Если человек состоит в браке, потребуется согласие супруга.
-Проверьте реальное соответствие по паспорту и документу на собственность, что собственник и продавец – одно и то же лицо. Если сделку проводит представитель собственника, обязательно убедитесь в наличии официальной нотариальной доверенности. Проверив все документы, обязательно съездите лично на участок и проверьте действительно ли он находится на том месте, нет ли на нем строений. Постарайтесь найти соседей и пообщаться с ними на предмет отсутствия судебных тяжб.
Итак, после чего можно принимать решение о покупке:
— в выписке из ЕГРН отсутствует информация об ограничениях на участок;
— установлены границы участка:
-стоят колышки;
-есть справка о подземных коммуникациях или есть топография с указанием всех подземных коммуникаций;
-есть справки о полной оплате задолженностей из налоговой и правления СНТ.
Если на участке начато какое-либо строительство, нужно проверить наличие исходно-разрешительной документации:
-проекта планировки территории;
-техусловий для присоединения инженерных коммуникаций;
-утвержденной в архитектурных и в надзорных органах проектной документации;
-градостроительного заключения.
Право на строительство дает разрешение на строительство с подписью главы районной администрации.
Вопросы продавцу
Покупая участок, необходимо подготовить грамотные вопросы, которые вы зададите продавцу. Они помогут показать информированность покупателя, снизить цену, определить размер будущих эксплуатационных расходов и вложений и выявить аферу.
Что нужно спросить у продавца участка:
-Кто собственник, как стал собственником и почему продается?
-Какова категория участка и её разрешенное использование?
— История земли – кто раньше был собственником?
— Состав и размер платежей.
Обязательно выясните у продавца на момент приобретения участка состоял ли он в браке, есть ли согласие жены на продажу. Если продавец разведен меньше трех лет назад (срок исковой давности по разделу совместно нажитого имущества), то необходимо согласие бывшего супруга на продажу.
Попросите продавца погасить заранее все задолженности по обязательным платежам или обговорите этот момент в договоре, чтобы задолженности были погашены после получения денег за продажу участка.
Обращение в администрацию
Обязательно проверьте, не находится ли земля в зоне отчуждения. Если, например, недалеко проходит газопровод высокого давления, в зоне 300 м. нельзя ничего строить.
Также под землей может проходить линия связи или электрокабель, тогда на землю могут быть установлены ограничения – вплоть до запрета возведения капитальных строений. Также ограничено использование земли в охранных зонах водоемов, автодорог, ЛЭП.
Не поленитесь обратиться в местную администрацию и выяснить нет ли планов на ваш участок у властей: не зарезервирована ли эта земля для строительства федеральных трасс и пр. Это не закрытая информация, которая предоставляется всем желающим.
Если участок окружают свободные земли, уточните план застройки соседних территорий, чтобы не получилось так, что вы купили землю, а через некоторое время напротив построили свиноферму или коровник. Выяснить такие нюансы можно в районной администрации.
Коротко резюмируя, можно отметить что у покупателя могут возникнуть сложности при приобретении участка, если:
-земля входит в особо охраняемые природные территории;
-она на праве бессрочного пользования;
— есть обременения;
-земля подпадает под изъятие для государственных нужд.
Юридическая история участка
Покупателю можно самостоятельно проверить юридическую историю участка, спросив у продавца о том, кто был собственником до него. Если, например, участок достался в пользование в результате наследования еще лет 10 назад, то и вопросов больше никаких нет.
Если же покупке участка предшествовала цепочка смены собственников, лучше заказать более глубокую юридическую проверку. В ходе проверки юридической чистоты сделки собираются все сведения о предыдущих собственниках; какие сделки проводились с землей и насколько они были законны, анализируется законность возникновения права у настоящего собственника. Кроме этого, проверка выявит наличие претензий и притязаний третьих лиц и судебных споров относительно земли.
Главное правило при покупке участка – не спешите. Рассмотрите разные варианты, проверьте все документы, прикиньте примерные расходы в будущем на компенсацию возможных трудностей. Потраченная неделя на этапе проверки может сэкономить месяцы, а порой и годы в дальнейшем, не говоря уже о финансовых потерях.
Если у вас остались вопросы или требуется профессиональная помощь юриста по земельному праву, обратитесь за бесплатной консультацией к специалисту.
Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8 800 707-79-45
Источник
При покупке участка под строительство помимо общеизвестных проверок нужно обращать внимание на три важных нюанса: различие между арендой и собственностью, правовой статус участка и наличие «красных линий». Подробно об этом рассказывает руководитель юридического отдела ФРК «Этажи» на территории города Волгограда и Волгоградской области Иван Половко.
encierro/Fotolia
Собственность и аренда
В первую очередь вы как покупатель должны разбираться в понятиях «собственность» и «аренда». Если Вам предлагают купить землю, которой текущий собственник владеет на праве аренды, не обманывайте себя и называйте вещи своими именами. Вам предлагают приобрести право аренды земельного участка, а следовательно, вопрос, связанный с правом собственности на такой участок, будете решать Вы совместно с государственными и муниципальными органами. Здесь есть два негативных момента:
- право аренды рано или поздно завершится, и Вы потеряете землю со всем, что уже успели на ней построить;
- далеко не все земельные участки можно оформить в собственность.
Как выбрать и купить участок под строительство?
Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом?
Совет: не обращайте внимание на участки, которые принадлежат другому человеку на праве аренды. Если все-таки Вам очень понравился арендованный участок, сходите на прием к специалисту комитета по землепользованию районной администрации и задайте три вопроса:
- На каких условиях выдается право аренды на земельный участок и есть ли какие-либо ограничения?
- Можно ли будет оформить земельный участок в собственность и что для этого нужно?
- И если можно, то какой срок будет отведен для выполнения условий для приобретения земельного участка в собственность?
Если решили купить право аренды на земельный участок, совместно с текущим владельцем обязательно отвезите уведомление о переуступке прав аренды в приемную районной администрации, даже если сам сотрудник комитета говорит, что в этом нет необходимости. В итоге у Вас на руках должно быть уведомление, на котором будет стоять штамп о том, что районная администрация это уведомление приняла.
Правовой статус земельного участка
Второй, и не менее важный момент, – это правовой статус земельного участка. Под словами «правовой статус» я имею в виду то, каким образом установлены границы земельного участка. Варианта опять же два: либо они установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ, либо не установлены.
Получить информацию о правовом статусе земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (выписка ЕГРН). Интересующая Вас информация содержится в графе «Особые отметки». Не поверите, но в этой графе так и написано: «Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ». В этом случае можно выдыхать. Если же отметки имеют иное содержание, стоит вчитываться и разбираться.
Возможным негативным последствием является то, что Вы купите участок, границы которого не будет соответствовать данным ЕГРН, и, по-простому говоря, он окажется меньше того, за который Вы заплатили.
5 главных вещей при выборе участка под строительство дома
На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
Красные линии
И третья особенность, которую я назову «красные линии», на мой взгляд, самая неприятная и незаметная в покупках земельных участков. На самом деле все довольно-таки просто. Любой наш город исчерчен «красными линиями», и, как бы забавно ни звучало это словосочетание, эти линии могут сыграть с Вами очень неприятную шутку. «Красная линия», если говорить человеческим языком, это, например, линия электропередач, или центральный водопровод, или охранная зона аэропорта, или территория, в рамках которой установлен особый режим использования земель. Как я уже говорил, это очень неприятная особенность, и неприятная она потому, что Вы абсолютно без проблем можете купить землю, по которой проходит одна, две, три «красные линии» и больше. Вы будете его полноправным собственником, однако построить замок свой мечты на своем участке Вы не сможете, так как нарушите режим использования этого земельного участка. Правда, сможете поставить будку для собаки, которая будет охранять голую землю.
Как обезопасить себя? Ну, во-первых, при покупке задайте продавцу вопрос: «Отмежеван ли земельный участок?» Если межевание земельного участка, а точнее установка границ земельного участка на местности, производилось, то всю информацию об этом земельном участке, в том числе о «красных линиях», Вы сможете увидеть в межевом деле. Если же межевания не было, Вы можете заказать в администрации градостроительный план земельного участка или территории, который будет изготавливаться 30 дней, но в итоге вы будете знать на 100 %, что, как и почему можно строить на этой земле.
Резюмируя, можно сказать следующее. Если планируете приобретение недвижимости, обратитесь к профессионалам, которые помогут Вам и подобрать Вашу мечту, и проверить ее на юридическую чистоту, и даже приобрести ее в собственность.
Не пропустите:
3 вещи, которые вы обязаны знать, покупая участок под строительство
Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?
Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?
Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?
Об авторе
Иван Половко
Руководитель юридического отдела ФРК «Этажи» на территории города Волгограда и Волгоградской области
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник
Что нужно знать, покупая участок, в том числе, с постройками. Опыт участников портала.
Иногда желание побыстрее обзавестись загородными владениями оказывается настолько сильным, что будущие хозяева совершают необдуманные поступки. Либо покупают понравившийся надел, не зная всех нюансов, а в результате, вместе с землей, обзаводятся проблемами. С какими сложностями можно столкнуться при покупке загородного участка и дома и как их избежать, рассмотрим на опыте пользователей портала.
Статьи:
Участок с домом — вариации на тему, подводные камни. В статье рассмотрим, как минимизировать возможные проблемы при покупке участков с капитальными строениями.
Строимся и обустраиваемся — подборка предложений для частников. Обучающие курсы и типовые проекты, а также материалы, технологии и инструменты для дома и участка.
Отстаиваем своё право на доступную инфраструктуру — личный опыт. Эксперты рассказывают о нюансах выбора земли под застройку, юридических аспектах подключения дома к энергосетям и строительства подъездных дорог.
Переделка дачи под ПМЖ: практикум от FORUMHOUSE. Рассмотрим юридические нюансы и технические аспекты, предъявляемые к участку и дачному дому, для возможности прописки и постоянного проживания за городом.
Покупка земли зимой. Преимущества и недостатки сделки, «подводные камни». Когда и почему выгоднее покупать землю за городом, на что стоит обращать внимание при выборе участка и как не прогадать ни зимой, ни летом.
Сценарий загородной жизни: советы экспертов. В этой статье ответим на вопросы: какой участок выбрать, как расположить на нем дом и другие объекты, где разбивать огород, где плодовый сад, на чем можно экономить, на чем — ни в коем случае нельзя, и что, вообще, делать, чтобы поскорее началась новая загородная жизнь — комфортная, безмятежная и совершенно счастливая?
Видео:
Борьба за цивилизацию в заброшенном СНТ. Порой, покупая участок под застройку, приходится выбирать — красота природы или готовые коммуникации. Если красота окружающей природы вам всё же ближе, то стоит побороться за цивилизацию, как это уже несколько лет делает семья Яковлевых. Вырубка зарослей леса, дороги, обводные каналы и даже электросети… Причём, делают это не только для себя, но и для всего заброшенного СНТ.
Покупка дома на этапе отделки: подводные камни. Не все готовы тратить время и силы на строительство дома с нуля, иногда проще приобрести готовый дом и обустроить его самостоятельно. Разбор ошибок при покупке готового загородного жилья. Все, что нужно знать об отделке дома: от пола до кровли — в нашем сюжете.
Земляные работы в начале строительства. Порядок и правила проведения. Строительство дома начинается с рытья котлована. О порядке земляных работ и особенностях почвы рассказывает специалист технадзора Роман Никонов.
Исследования грунта под дачное строительство. К необходимости инженерно-геологических изысканий под загородное строительство многие относятся скептически. А зря. Ведь оно может не только спрогнозировать возможные проблемы с грунтом, но и в некоторых случаях снизить затраты на строительство.
Покупка земли под частную застройку. Категории и виды использования земель. История любого дома начинается с покупки земли. О том, какие бывают виды и назначения земель, и о том, как выбрать наиболее подходящий вам участок, рассказывает специалист по проектированию поселков Роман Серов.
Убираем воду с участка с помощью подпорных стенок. Подпорные стенки на участке Геннадия не только элемент ландшафтного дизайна. Они нужны были для того, чтобы отвести воду, приходящую на участок с поля. Геннадий расскажет, как сделать эти и другие монолитные конструкции на участке надежными.
Темы форума:
Проверка юридической чистоты земельного участка перед покупкой. Что необходимо проверить до покупки участка, чтоб не обмануться: какие документы изучить и какие вопросы о самом участке и предполагаемых постройках прояснить.
Последовательность действий при покупке участка. Решение переехать за город или обзавестись дачей принято, выбран участок, который вы готовы купить. Что и в каком порядке необходимо делать дальше?
Что делать, если соседи захватили часть участка. Иногда бывает, что участок купили, а со строительством приходится подождать. Но при очередном посещении новых владений вдруг оказывается, что часть вашей территории прихватили соседи. Что разумнее делать в этом случае: молча вернуть себе свое, ругаться с соседями, обратиться в правоохранительные органы или в суд?
Земли сельхозназначения. Рекламные объявления о продаже таких участках выглядят заманчиво: в них завлекают красотами природы и обещают, что в случае надобности такой надел легко перевести под дачное строительство. Так ли это на самом деле, и стоит ли покупать участок на землях сельхозназначения?
Изменение ВРИ, или что можно строить на участке. В последнее время на форуме стали подниматься вопросы, связанные с изменение вида разрешённого использования (ВРИ). В этой теме участники портала решили систематизировать эту информацию.
Источник