Соотношение полезной и общей площади офисы

Коридорный коэффициент учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.).

Коэффициент рассчитывается как отношение общей площади доходной недвижимости к арендопригодной площади:

К корид. = S общ./S арендопригодн.

Арендопригодная площадь определяется разницей между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости:

S арендопригодн. = S общ. — S вспомог.

Значение Коридорного коэффициента различно в зависимости от стандартов постройки и типов доходной недвижимости. Например, согласно данным Ассоциации владельцев и управляющих зданиями (международной общественной организации, регламентирующей отраслевые стандарты рынка коммерческой недвижимости BOMA (Building Owners and Managers)), коридорный коэффициент составляет: для качественных зданий и помещений Класса А и Класса В до 20%, для офисов Класса А — 12 – 18%, Класса В — до 20%, для складской недвижимости этот коэффициент может быть большим, чем в офисной.

Для расчета рыночной стоимости зданий по уровню доходов от сдачи в аренду может быть полезен Коэффициент арендопригодной площади (К арендопригодн.). Это величина, обратная Коридорному коэффициенту:

К арендопригодн. = S арендопригодн./ S общ. = 1/ К корид.

Анализируя технические паспорта зданий и встроенных помещений различного назначения и различных стандартов постройки, специалисты StatRielt выявили наиболее типичные значения Коридорных коэффициентов и Коэффициентов арендопригодной площади. Пределы значений зависят от общей площади объектов и стандартов (проектов) постройки. Обнаруживается зависимость: чем больше общая площадь объекта доходной недвижимости и чем современнее проект здания, тем меньше доля вспомогательных помещений в общей площади объекта, следовательно, Коэффициент арендопригодной площади выше, а Коридорный коэффициент ниже.

по расчетам StatRielt на основе сопосталения технической документации объектов

№	Назначение и классы качества доходных зданий и помещений	Коридорный коэффициент		Коэффициент арендопригодной площади
№	Назначение и классы качества доходных зданий и помещений	Нижняя и верхняя границы	Среднее значение	Нижняя и верхняя границы	Среднее значение
1.	Здания, построенные до 1992 года
1.1.	Здания и встроенные помещения розничной торговли	1,04 — 1,19	1,12	0,84 – 0,96	0,90
1.2.	Административные и др. общественные здания и встроенные помещения	1,10 — 1,30	1,20	0,77 – 0,91	0,84
1.3.	Складские здания и блоки	1,02 — 1,14	1,08	0,88 – 0,98	0,93
1.4.	Производственные здания и блоки	1,02 — 1,19	1,10	0,84 – 0,98	0,91
2.	Здания, построенные после 1991 года
2.1.	Здания и встроенные помещения торгово-развлекательного назначения	1,16 — 1,20	1,18	0,83 — 0,87	0,85
2.2.	Офисные (административные) здания и встроенные помещения	1,12 — 1,20	1,16	0,83 — 0,89	0,86
3.3.	Складские здания и блоки	1,02 — 1,09	1,05	0,92 — 0,98	0,95
4.4.	Производственные здания и блоки	1,02 — 1,16	1,09	0,86 — 0,98	0,92

Источник

2007-08-22 23:21:30

ПРАВИЛА ПОДСЧЕТА ОБЩЕЙ, ПОЛЕЗНОЙ И РАСЧЕТНОЙ ПЛОЩАДЕЙ, СТРОИТЕЛЬНОГО ОБЪЕМА, ПЛОЩАДИ ЗАСТРОЙКИ И ЭТАЖНОСТИ ЗДАНИЙ.

1. Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).

Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутренних
поверхностей наружных стен. Площадь антресолей, переходов в другие
здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и других
залов следует включать в общую площадь здания. Площадь многосветных
помещений следует включать в общую площадь здания в пределах только
одного этажа.

При наклонных наружных стенах площадь этажа измеряется на уровне пола.

2. Полезная площадь общественного здания
определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а
также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением
лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и
пандусов.

3. Расчетная площадь общественных зданий
определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, за
исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых
шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных
для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.

Площадь коридоров, используемых в качестве рекреационных помещений в
зданиях учебных заведений, а также в зданиях больниц, санаториев, домов
отдыха, кинотеатров, клубов и других учреждений, предназначенных для
отдыха или ожидания обслуживаемых, включается в нормируемую площадь.

Площади радиоузлов, коммутационных, подсобных помещений при эстрадах
и сценах, киноаппаратных, ниш шириной не менее 1 и высотой 1,8 м и
более (за исключением ниш инженерного назначения), а также встроенных
шкафов (за исключением встроенных шкафов инженерного назначения)
включаются в нормируемую площадь здания.

4. Площадь подполья для проветривания здания, проектируемого для
строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья
(технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих
конструкций менее 1,8 м, а также лоджий, тамбуров, наружных балконов,
портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую, полезную и
расчетную площади зданий не включаются.

5. Площадь помещений зданий следует определять по их размерам,
измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне
пола (без учета плинтусов). При определении площади мансардного
помещения учитывается площадь этого помещения с высотой наклонного
потолка не менее 1,6 м.

6. Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ?0.00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется
в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих
конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого
пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных
деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков,
террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах
(в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями,
проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.

7. Площадь застройки определяется как площадь
горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя,
включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на
столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.

РАСЧЕТ ПЛОЩАДЕЙ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

1. Функциональное назначение площадей торгового центра.

По функциональному назначению площади торгового центра делятся на:

торговые, т.е. предназначенные под размещение торговых предприятий;
сервисные, предназначенные под размещение предприятий бытовых
услуг (химчисток, ремонта обуви, одежды и т.п., парикмахерских и пр.) и
финансовых услуг (отделений банков, обменных пунктов);
общественного питания, т.е. предназначенные под размещение предприятий общественного питания (кафе, ресторанов, баров и пр.);
развлекательные, т.е. предназначенные под размещение
предприятий увеселительного характера (кинотеатров, игровых автоматов,
казино, боулинга и пр.);
общего пользования (зоны рекреации, коридоры, проходы,
туалеты и другие площади, предназначенные для посетителей торгового
центра);
офисные (где размещаются офис администрации торгового центра и компаний-арендаторов);
складские (где размещаются склады компаний-арендаторов);
технические (технические коридоры и помещения, где размещается инженерно-техническое оборудование торгового центра);
вспомогательные (где размещаются помещения вспомогательного
характера, относящиеся к торговому центру в целом: помещения службы
охраны, уборки, помещения для хранения оборудования, общие туалеты для
персонала и пр.).

2. Принципы измерения площадей торгового центра.

Любая площадь, входящая в состав торгового центра, может быть
измерена как площадь горизонтальной поверхности, замкнутая
вертикальными поверхностями (внутренними поверхностями стен,
перегородок, витражных стекол и т.п.) и условными линиями, отделяющими
открытые площади, за вычетом площадей атриумов, лифтовых и
вентиляционных шахт, стояков, лифтовых шахт, лестничных проемов и
колонн.

Сумма всех площадей, измеренных таким образом, составляет общую площадь торгового центра.

Под условными линиями, отделяющими открытые площади, понимаются
линии, установленные договоренностью с арендаторами, или на основе
общепринятой практики деления площадей. Открытые площади, ограниченные
условными линиями, передаются в пользование арендатору. Например,
лобби-бар кинотеатра может не отделяться от зоны рекреации торговой
галереи вертикальными плоскостями, однако зона столиков лобби-бара
относится к площади бара (и используется оператором кинотеатра), а не к
площади торговой галереи.

Общая площадь торгового центра делится на полезную площадь торгового
центра и площадь общего пользования, техническую площадь и
вспомогательную площадь.

Полезная площадь торгового центра включает в свой состав площади:

торговые;
сервисные;
общественного питания;
развлекательные;
офисные;
складские.

В состав Полезной площади торгового центра входят также внутренние
площади общего пользования, внутренние технические площади и внутренние
вспомогательные площади.

Понятие внутренних площадей тождественно аналогичным площадям
торгового центра. Однако внутренние площади относятся к конкретным
помещениям. Например, Площадь общего пользования торгового центра и
Внутренняя площадь общего пользования может включать зону рекреации.
Однако в первом случае это является зоной рекреации торговой галереи,
относящейся ко всему торговому центру и не подлежащей сдаче в аренду,
во втором случае это может быть зоной рекреации в магазине и входить в
состав арендной площади этого магазина.

3. Понятие арендной площади и принципы измерения арендной площади.

Размер арендной площади устанавливается договором аренды. В
соответствии с общепринятой практикой деления площадей в состав
арендных площадей входят площади:

торговые (торговых залов);
сервисные (залов предприятий услуг);
общественного питания (площади кухни и зоны столиков/обеденных залов);
развлекательные (площади, занимаемые залами развлечений, игровыми автоматами, оборудованием и кассами);
офисные;
складские;
внутренние площади общего пользования;
внутренние технические площади;
внутренние вспомогательные площади.

Совокупность всех арендных площадей торгового центра является Общей арендной площадью торгового центра (ОАП).

По существу понятие арендной площади тождественно понятию Полезной
площади торгового центра за вычетом площади офиса администрации
торгового центра.

Любая арендная площадь может быть измерена как совокупность всех
площадей горизонтальных поверхностей, замкнутых вертикальными
поверхностями и условными линиями (т.е. как совокупность всех помещений
и открытых пространств), относящихся к какому-либо предполагаемому
арендатору, за вычетом площадей атриумов, лифтовых и вентиляционных
шахт, стояков, лифтовых шахт, лестничных проемов и колонн.

Ошибку при подсчёте площадей может дать неисправный компьютер. Для решения проблемы потребуется ремонт компьютеров от компьютерного мастера.

Автор: Департамент капитального строительства

Издание: Real Estate Solutions

Источник

Стандарт BOMA, метод расчёта офисных площадей

BOMA (Building Owners and Managers Association) это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, издающая и способствующая продвижению стандарта с 1916 года, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта носит название ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings и опубликована в 1996 году.
В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках, складах.

Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ?

Мы рекомендуем производить расчет площадей по стандарту BOMA по многим причинам:

• Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д. Также вы получаете максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.

• С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату. Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров.

• Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата.

• Расчёт «БОМА» по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору. Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением.

Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений. Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.

Что такое коэффициент здания?

Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора.

Основные термины стандарта БОМА (ansi/boma z65.1-1996).

Ниже приведены термины, используемые в стандарте БОМА, которые дают возможность ознакомиться с его основами.

Отделанная поверхность (finished surface) – означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий таких, как панели, дощатая обшивка и/или ковровое покрытие.Доминантная часть (dominant portion) – означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке.Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.Общая площадь здания (gross building area) – означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.Общая обмерная площадь (gross measured area) – означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) –означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение. Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.Арендная площадь этажа (floor rentable area) — представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.Полезная площадь (usable area) – означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.Офисное помещение (office area) – означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и/или мебели, для которого должно быть выполнено измерение.Торговое помещение (store area) – означает помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.Общественная площадь здания (building common area) – означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.Полезная площадь этажа (floor usable area) – означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.Общественная площадь этажа (floor common area) – означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.R/U (отношение арендной площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) – означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендную площадь.Основная арендная площадь (basic rentable area) – состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендная площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.Арендная площадь здания (building rentable area) – должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.R/U (отношение арендной площади к полезной площади) Коэффициент здания (building R/U ratio) – означает коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.Арендная площадь (rentable area) означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.R/U коэффициент (R/U ratio) – означает коэффициент преобразования, в результате применения которого к полезной площади получается арендная площадь офисного помещения или торгового помещения.

Модифицированный стандарт BOMA

Если в стандарт по каким-либо причинам вносятся изменения, он считается модифицированным стандартом БОМА. Модифицировать можно несколькими способами:
1. Классификация площадей (Например балконы по стандарту БОМА не сдаются в аренду, но арендодатель и арендатор по обоюдному согласию могут решить, что балкон можно сдать и соответственно обозначить его как полезную площадь этажа.)
2. Распределение мест общего пользования.
3. Измерение площадей.

BOMA industrial (BOMA/SIOR 2004)

В отличие от стандарта

ANSI/BOMA Z65.1-1996 предназначенного для офисных зданий, BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов и предлагает 2 методики расчета площадей, выбор методики зависит от климата и типа конструкции объекта.1-й метод возникает из необходимости обмерить полностью огражденные промышленные здания, в которых обычно есть отопление и кондиционирование воздуха. 2-й метод возникает из необходимости обмера промышленных зданий в теплых климатах, у которых преимущественно бесстеночные конструкции. Простота этой методики привела к тому, что она применяется для обмера некоторых полностью огражденных промышленных зданий.

Большинство основных терминов заимствованы из стандарта БОМА для офисных зданий.

Физические обмеры

Чтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации. Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются. Впрочем иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем.

После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА.
Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.

https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55568/

Источник