Суть остаточного срока полезной жизни бизнеса

Доходный подход к оценке бизнеса состоит в том, чтобы определить стоимость предприятия на основе тех доходов, которые оно способно в будущем принести своему владельцу (ам), включая выручку от продажи того имущества (нефункционирующих или избыточных активов, которое не понадобится).

Доходный подход является основным для оценки рыночной стоимости действующий предприятий, которые и после их перепродажи новым владельцам не планируется ликвидировать или закрывать.

В свою очередь будущие доходы предлагается рассматривать как чистые, т.е. очищенные от затрат и рассчитанные с учетом времени их появления. Следовательно, владельцы предприятия смогут получить ожидаемые доходы несколько позднее. К указанным доходам добавляется стоимость нефункционирующих или избыточных активов, рассчитанных не по балансовой стоимости, а по рыночной на период их продажи.

Таким образом, при оценке бизнеса действует принцип: «за товар (бизнес) заплатят по максиму столько, сколько он сможет принести дохода (полезности) покупателю». Капиталовложения, сделанные ранее в бизнес прежним владельцам, не имеют никакого отношения к цене бизнеса.

Если оценивать предприятие по стандарту обоснованной рыночной стоимости бизнеса на основе доступной информации, характеризующей конкурентность рынка капитала (бизнеса), то оценочная рыночная стоимость предприятия равняется его максимально приемлемой для покупателя цене. Однако в реальной жизни согласно доходному подходу к нему дает величину, относительно которой инвестор будет пытаться добиться более низкой цены приобретения этого бизнеса (его доли), тем самым, делая свою инвестицию в предприятие более выгодной, чем альтернативные и сопоставимые по риску вложения тех же средств в другие предприятия. По сути, объяснение этого положения лежит в принципе, заключающегося в том , что оценить лишь будущие чистые доходы может тот , кто владеет 100 % контролем над предприятием.

Прогнозируемые доходы инвестора могут учитываться в виде:

· бухгалтерских отчетов прибылей и убытков;

· денежных потоков.

Наиболее точные будущие доходы и оценка предприятия имеют место при использовании денежных потоков. При этом не исключается использование показателя прибылей (убытков).

Доходный подход предполагает рассмотрение оцениваемого предприятия в качестве так называемой бизнес- линии (продуктовой линии), если предприятие выпускает одну однородную продукцию, или совокупности бизнес — линий (продуктовых линий), если предприятие диверсифицированное, т.е. выпускает несколько видов товаров или услуг.

Бизнес — линии или продуктовые линии представляют собой совокупность: 1) сбытовых (по реализуемому продукту) и закупочных ( по покупным ресурсам для него) линий, имеющихся у предприятия (контрактов на сбыт и закупки); 2) доступных ему технологий выпуска продукта;

3) имущества, необходимого для ведения бизнеса: 4) обученного персонала.

Бизнес — линия может быть представлена как находящийся на определенной стадии инвестиционный проект (ИП) предприятия, требующий определенных капитальных вложений или финансовых инвестиций, для приобретения для выпуска активов, включая нематериальные активы. Отдачей с капитальных вложений или финансовых инвестиций является чистые доходы (притоки денег) предприятия, полученные от реализации продукции.

Необходимо отличать ИП оцениваемого предприятия, которое непосредственно выделяет капитальные вложения в освоение и поддержание выпуска продукции. Такие ИП принято называть продуктовыми. ИП, инвесторы для которых приобрели акции предприятия с целью получения с них доходов принято называть финансовыми.

Оценка предприятия (бизнеса) сводится к оценке его бизнеса-линии или бизнес линий, осуществляемой на основе суммирования ожидаемых частых доходов (денежных потоков), которые получит предприятие в так называемый остаточный срок полезной жизни с учетом фактора времени.

Если новым продуктом для предприятия является продукт, который не является новым для рынка, то стадия создания продукта сводится к покупке существующих технологий в основном по лицензии.

Существует и другие ситуации, связанные с конкуренцией на рынке товаров и услуг, когда предприятия в целях сохранения своего места придерживаться креативной, приспособленческой или гарантирующей стратегии сохранения себя на рынке. Суть этих стратегий «завоевать», «участвовать» на рынке с определенным имиджем, поддерживая спрос на продукцию с качеством и ценой. Например, приспособленчиский это тип предприятий, ориентированный на выпуск недорогих неконкурентных товаров для определенных потребителей их продукции.

Завершение жизненного цикла продукта связанно с окончанием полезного срока продукта, т.е. появлением нового продукта, имеющего по сравнению с существующим продуктом преимущества в качестве или полезности и цене.

Однако в некоторый момент времени t, когда приток прибыли из-за спроса на товары прекращается, выпуск его отсутствует. В других случаях, когда предприятие многопродуктовое, т.е выпускается два и более продуктов, складывающиеся ситуация может повлечь за собой переориентацию производства на увеличение выпуска продукции, пользующейся спросом. Время от стартовых инвестиций до момента наступления событий, связанных с потерей или снижением спроса на продукции принято называть сроком полезной жизни проекта.

Остаточный срок полезной жизни бизнеса, в котором реализуется проект профильного для предприятия продукта, представляет собой время, остающееся до завершения жизненного цикла этого продукта (проекта по его выпуску) на момент оценки выпускающего его предприятия.

При этом в ряде случаев границей для завершения остаточного срока бизнеса может браться не тот срок t, в течение которого еще можно было бы продавать профильный для предприятия продукт, а максимальный (если он небольшой) горизонт времени, присущий оценщику бизнеса или инвестирующему в него свои средства акционеру. Это горизонт времени определяется субъективным абсолютным недоверием оценщика или инвестора к любым прогнозам доходов за пределами такого «горизонта времени».

При оценке предприятия согласно стандарту инвестиционной стоимости, чем меньше присущий конкретному инвестору указанный горизонт времени, тем — при прочих равных — для него будет меньшей оценка стоимости рассматриваемого бизнеса.

Суммирование доходов (денежных потоков), которые может получить предприятие в остаточный срок полезной жизни бизнеса, должно происходить с учетом фактора времени получения этих доходов. Другими словами, для оценки максимально допустимой для инвестора (инвесторов) цены за предприятие, когда оно приобретается в начале остаточного срока полезной жизни бизнеса, необходимо суммировать не как таковые величины ожидаемых доходов от бизнеса, а текущие, на данный момент, стоимости прав на их изъятие с предприятия в будущем. В свою очередь текущая стоимость права на получение с бизнеса определенного будущего дохода равна той сумме, которая, будучи вложена в некоторую доступную и сопоставимую с данным бизнесом альтернативу инвестирования тех же средств, принесла бы к моменту получения рассматриваемого дохода с бизнеса ту же величину дохода.

Максимально приемлемая для инвестора цена Цмакс за такой бизнес должна быть равна сумме максимально допустимых для него цен Хt , которые можно заплатить за право получать с бизнеса все доходы Аt (t.,.., n) по отдельности

(2.6)

Можно записать: текущая стоимость будущего бизнеса будет равна:

PVост= (2.7)

где PV(At ) будущие доходы с бизнеса;

PVост — остаточная текущая стоимость бизнеса.

На конкурентных рынках капитала, на которых продаются бизнесы, рыночная стоимость бизнеса будет стремиться к максимально приемлемой за него для инвестора цене, так как конкуренция между большим числом покупателей повлечет за собой рост цены.

Цмакс =Ц, (2.8)

где Ц — рыночная цена за бизнес.

Остаточная текущая стоимость бизнеса может рассчитываться:

1. Предприятие уже использовало часть жизненного цикла своего ранее начатого инвестиционного проекта. В этом случае при определении стоимости бизнеса будут учитываться только те ожидаемые с него доходы, которые можно получать, начиняя с периода, следующего за годом (месяцем, кварталом), осуществления оценки. Остаточный период полезной жизни бизнеса (проекта) в этой ситуации будет меньше полезной жизни проекта.

2. Часть будущего предполагаемого периода времени реализации проекта (бизнеса) пройдена. Соответственно, прогнозный период бизнеса должен быть уменьшен. Для оценки предполагаемого бизнеса покупатель его проводит анализ с целью определения будущей стоимости предприятия в предполагаемом прогнозном периоде.

В ряде случае подобная оценка проводится при принятии решений:

· при финансовом оздоровлении предприятия на основе представленного бизнес — плана;

· при приобретении бизнесов или долей его в расчете на рост их рыночной стоимости, который иногда надо прогнозировать;

· при планировании привлечения средств от выпуска новых акций, эмиссионная стоимость которых должна определяться прогнозом рыночной стоимости предприятия.

Для оценки прогнозируемой текущей остаточной стоимости бизнеса все ожидаемые с него доходы по фактору времени дисконтируются на конец прогнозного периода. Будущие доходы приводятся по времени к моменту, когда нужно будет платить за право получить к нему доступ:

Ц макс= Ц PVост= (2.9)

При этом для оценки бизнеса несущественно, какие затраты понесло предприятие или владельцы предприятия до того момента, по состоянию на который оценивается бизнес. Действует принцип: любой потенциальный покупатель бизнеса не заплатит за него больше, чем возможный доход от деятельности приобретенного предприятия за все время, пока его бизнес еще может продолжаться.

Этот принцип в свою очередь распадается на две типичные для бизнеса ситуации.

Первая, когда предприятие успело поработать. Существуют прежние владельцы, у которых бизнес перекупается и по ретроспективному периоду вырисовались определенные тенденции (тренды), т.е. и остаточный период определились прогнозный период t.

Вторая. Ее отличие от первой состоит в том, что у проекта имеется, по мнению инициаторов бизнеса, конкурентное преимущество позволяющее рассчитывать на прогнозируемые доходы (нематер. активы, секрет. ноу-хау и др.). Прогнозный период охватывает как раз две стадии вновь начинаемого ИП. В этом случае надо ценить конкурентное преимущество

Если прогнозировать стоимость предприятия, взявшего реализовывать определенный инвестиционный проект, то по истечении определенного периода времени и поступлений за реализацию отдельных частей проекта, можно оценить не только прибыльность предприятия, но и ту часть, которая достанется новым его владельцам. В результате можно определить и ожидаемую остаточную стоимость предприятия. Естественно, эта сумма на момент предполагаемой продажи не зависит от ранее произведенных затрат прибылей и убытков и представляет собой прогнозируемую остаточную стоимость.

Эффективность сделки по покупке предприятия будет зависеть от сроков окупаемости вложенного капитала и положительных особенностей доходного подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

· метод капитализации доходов;

· метод дисконтированных денежных потоков.

1. Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Рассмотрим основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. Для оценки потенциального валового дохода используется анализ текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов.

Потенциальный валовый доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S * Cа , (2.10)

где S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду; Cа — арендная ставка за 1 кв. м. Известно, что величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д. 2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь определяет ожидаемую величину действительного валового дохода (ДВД), определяемого по формуле

ДВД = ПВД — потери (2.11)

3. Рассчитываются предполагаемые операционные расходы, связанные с эксплуатацией оцениваемой недвижимости и включающие:

· условно-постоянные расходы;

· условно-переменные или эксплуатационные расходы;

· расходы на замещение или резервы.

К условно — постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи). К условно — переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т. д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру). Как правило, средства на периодическую замену должны быть заранее зарезервированы. Например, планово- предупредительным ремонтом предусмотрено проведение космического ремонта через каждые 5 лет, стоимость его осуществления составляет 3000тыс рублей, т.е .600 тыс. руб в год

Необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход ЧОД = ДВД — Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений); (2.11)

5. Рассчитывается коэффициент капитализации, который используется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов. Он учитывает:

· ставку дохода на капитал. Он отражает ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

· нормы возврата капитала или погашение суммы первоначальных вложений.

В свою очередь ставка дохода на капитал должна учитывать:

ь безрисковую ставку дохода;

ь премии за риск;

ь премии за низкую ликвидность недвижимости;

ь премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. К ней, как базовой должны прибавляться: премии за риск, низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации возможных потерь.

Для определения безрисковой ставки можно использовать ставки дохода на наиболее стабильные ценные бумаги.

Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации, равный 0,2774097, Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (Я) равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе.

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости. 50%ная потеря 0,1574097 = 0,07887 Я = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%.

При вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем стоимость первоначально вложенного капитала возрастает.

Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием увеличения спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.